Finanzratgeber Kirch

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 9. Juni 2010 entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht.

Die Beklagten waren bis September 2007 Mieter einer Wohnung der klagenden Wohnungsbaugesellschaft in München. Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag folgende Bestimmungen:

“Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)”

Die Klägerin begehrt unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in…

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Nahezu immer fordern Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages eine Kaution. Sie soll den Vermieter für den Fall absichern, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß oder nicht vollständig erfüllt. Gezahlt werden muss eine Mietkaution dann, wenn dies bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart wird.

Nach dem Gesetz darf die Kaution höchstens so hoch sein, wie drei Monatsmieten. Gemeint sind Kaltmieten, ohne die Vorauszahlungsbeträge für Betriebskosten. Der Mieter kann die Kaution in drei Raten entrichten. Die erste Rate bekommt der Vermieter dann zum Beginn des Mietverhältnisses, die beiden nächsten Raten in den Folgemonaten.

Die typische Form der Mietsicherheit ist die so genannte Barkaution. Hier bekommt der Vermieter den Kautionsbetrag (gegen Quittung) bar ausgehändigt oder überwiesen. Er muss ihn dann auf einem Sonderkonto – getrennt von seinem übrigen Vermögen – „konkursfest” anlegen.

Daneben kann aber…

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Der Bundesgerichtshof hat am 21.4.2010 eine Entscheidung in einem Fall getroffen, in dem die Mieterin eines Einfamilienhauses von der Vermieterin die Zahlung eines hohen Kostenvorschusses für die Beseitigung erheblicher Mängel des Hauses verlangt. Die Vermieterin meint, sie sei zur Beseitigung der Mängel nicht verpflichtet, weil der dazu erforderliche Aufwand die “Opfergrenze” überschreite.

Die Klägerin verlangt von ihrer Vermieterin die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von Mängeln an dem von ihr seit 1988 gemieteten Einfamilienhaus in Dresden. Sie beziffert die Kosten für die Beseitigung der an den Innen- und Außenwänden des Hauses vorhandenen Risse sowie für die Beseitigung von weiteren Schäden auf 47.500 €. Diesen Betrag macht sie mit der Klage geltend. Die Vermieterin wendet ein, dass die…

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Eine Renovierungsklausel, wonach der Mieter fällige Malerarbeiten von einem Handwerker ausführen lassen muss, ist ungültig. Folge: Der Mieter muss gar nicht renovieren, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de.

Eine Vielzahl von Schönheitsreparatur-Klauseln in Mietverträgen ist ungültig: zum Beispiel starre und zu kurze Fristenregelungen oder auch bestimmte Vermietervorgaben zur Farbe. Auch die Forderung, dass ein Fachhandwerker die Arbeiten zu erledigen hat, führt zur Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel, entschied nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de das Landgericht München I (Az.: 15 S 6274/09). Bitter für den Vermieter: Ist die Klausel ungültig, so ist der…

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Streichen oder nicht streichen – das ist oft die große Frage. Nach wie vor sind sich sowohl Mieter als auch Vermieter unsicher, ob der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben muss oder nicht. ARAG Experten sagen, wer wann in der Pflicht ist.

Nach dem Gesetz gehört die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu den Pflichten des Vermieters. Es ist aber möglich und allgemein üblich, im Mietvertrag diese Verpflichtung auf den Mieter zu übertragen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren eine Vielzahl von grundlegenden Entscheidungen getroffen, nach denen einige dieser vertraglichen Klauseln unwirksam sind. Enthält der Mietvertrag eine derartige Klausel, muss der Mieter nicht renovieren, obwohl es im Mietvertrag steht. Bei der Beurteilung der Frage, ob die vertragliche Regelung wirksam ist oder nicht, ist höchste Vorsicht geboten. Die zahlreichen Entscheidungen führen dazu, dass das Gebiet recht unübersichtlich ist. Zudem kann die Veränderung eines einzelnen Wortes in der…

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Solange ein Mieter in seiner Mietwohnung lebt, verjähren seine Ansprüche auf Mängelbeseitigung nicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: VIII ZR 104/09.

Nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de.verjähren Ansprüche des Mieters auf Beseitigung von Wohnungsmängeln nicht. Dies gilt zumindest solang der Mieter in der Mietwohnung lebt.

Im verhandelten Fall wohnte eine Frau bereits seit rund 50 Jahren in ihrer Mietwohnung. Der Hauseigentümer entschloss sich 1990, das über der Wohnung gelegene Dachgeschoss zu einer weiteren Wohneinheit auszubauen. Allerdings war der Ausbau hinsichtlich des Schallschutzes mangelhaft. Die Mieterin der…

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Unter bestimmten Umständen kann der Vermieter zur Sanierung gezwungen werden.

Ist der Wohnwert eines gemieteten Objekts bedroht, kann der Mieter die Sanierung einfordern, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de

Sanierungsarbeiten am Haus sind Sache des Vermieters. Demzufolge kann ein Mieter seinen Vermieter normalerweise nicht zu bestimmten Sanierungsarbeiten zwingen. Doch es gibt Ausnahmen: Wenn abzusehen ist, dass sich der Zustand der angemieteten Wohnung verschlechtert, etwa weil Feuchtigkeit eindringen könnte, kann der Mieter zum Beispiel die Sanierung einer maroden Fassade verlangen, urteilte das Landgericht Berlin (Az.: 67 S 270/07).

Im verhandelten Fall entstand durch…

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Sind im Mietvertrag starre Fristen oder eine grundsätzliche Endrenovierungspflicht vorgegeben, sollte genauer hingeschaut werden: Denn bei diesen ungültigen Vertragsklauseln muss der Mieter oft gar nicht renovieren, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de.

Eine Vielzahl von Vertragsklauseln, die Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten sollen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Urteilen für nichtig erklärt. Denn viele Vertragsvereinbarungen benachteiligen den Mieter unangemessen, etwa weil sie starre Fristenpläne enthalten. Ungültig sind Klauseln, wonach Mieter spätestens zu einem bestimmten Zeitpunkt renovieren sollen – unabhängig davon, ob bereits Renovierungsbedarf besteht oder nicht. Ebenfalls nichtig: Die grundsätzliche Endrenovierungspflicht vor dem Auszug des Mieters. Ungültige Klauseln haben zur Folge, dass…

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Urteil: Die Stromversorgung einer unsanierten Altbau-Mietwohnung muss den heute üblichen Mindeststandards entsprechen. Ansonsten darf der Mieter die Miete mindern. Auch unsanierte Altbauten müssen den Minimalanforderungen an zeitgemäßes Wohnen entsprechen. Hierzu zählt, dass der Mieter zumindest ein größeres Elektrogerät wie etwa eine Waschmaschine neben den üblichen Haushaltsgeräten betreiben kann, ohne dass gleich die Sicherung herausfliegt. Dies entschied nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 343/08).

Im verhandelten Fall war die…

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Ein Vermieter darf nicht einfach die Grundfläche einer Dachgeschosswohnung als Mietraumfläche angeben, um eine größere Wohnfläche vorzutäuschen.

Vermieter von Dachgeschosswohnungen dürfen bei der Wohnflächenangabe nicht tricksen, um eine größere Wohnfläche als tatsächlich vorhanden vorzutäuschen. Dies entschied unlängst der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 244/08).

Im verhandelten Fall stand im Mietvertrag: „Die Mietraumfläche beträgt ca. 61,5 Quadratmeter“. Dies war die Grundfläche der Dachgeschosswohnung, die aber wegen der Dachschrägen nur über eine tatsächliche Wohnfläche von rund 54,3 Quadratmetern verfügte. Die Wohnung war also tatsächlich rund 13 Prozent kleiner, als der Mieter erwarten durfte. Die Vorinstanz, das Landgericht Krefeld, urteilte noch, es gebe keine…

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Berechtigter Personenkreis wird deutlich größer

Eigenbedarfskündigungen zugunsten von Familienangehörigen sind rechtens. Dies galt zuletzt für enge Verwandte wie Kinder und Geschwister. In zwei Urteilen hat der BGH diesen Personenkreis mittlerweile auf Nichten, Neffen und Schwäger ausgeweitet.

Ein Vermieter kann dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Und das nicht nur für sich selbst, sondern auch für enge Angehörige. In zwei Streitfällen hatte der Bundesgerichtshof (BGH) jeweils darüber zu entscheiden, wie nah die Verwandtschaft sein muss, um eine Eigenbedarfskündigung zu rechtfertigen, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de. In beiden Fällen weitete der BGH den Personenkreis deutlich aus. Vermieter dürfen ihren Mietern auch dann kündigen, wenn Nichten, Neffen (Az.: VIII ZR 159/09) oder Schwäger (Az.: VIII ZR 247/08) in die Wohnung einziehen sollen – bei Schwägern allerdings nur dann, wenn…

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Der Vermieter darf nicht einfach einseitig die Miete erhöhen – erforderlich ist die Zustimmung des Mieters. Dies muss allerdings nicht schriftlich erfolgen.

Eine Mieterhöhung ist eine Vertragsänderung, mit der beide Seiten einverstanden sein müssen. Der Vermieter kann also nicht einfach die Miete erhöhen, sondern muss sich das Einverständnis des Mieters einholen. Verhindern kann ein Mieter eine Mieterhöhung allerdings nur dann, wenn die neue Miete höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Andernfalls ist er zur Zustimmung verpflichtet.

Ein solches Einverständnis muss allerdings nicht schriftlich erfolgen, es reicht eine – wie es Juristen nennen – konkludente Zustimmung. Eine solche ist zum Beispiel gegeben, wenn der Mieter zwei mal hintereinander die erhöhte Miete anstandslos zahlt, entschied nach…

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Gehweg geräumt! Granulat, Sand oder Asche verhindern zusätzlich umweltfreundlich das Ausrutschen. Foto: News-Reporter.NET

Wenn Schnee und Eis für winterliche Straßen sorgen, ist jeder Hauseigentümer für die Sicherheit vor und auf seinem Grundstück verantwortlich. Alle begehbaren Wege, Hauseingänge, Garagenhöfe und Stellplätze müssen geräumt und gestreut werden. Das gilt auch für öffentliche Gehwege, die an private Grundstücke und Stellplätze grenzen. Vermieter können diese Pflichten auf die Mieter übertragen, sofern es im Mietvertrag oder in der Hausordnung festgeschrieben wurde.

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Verschweigt der Verkäufer arglistig Feuchtigkeitsschäden im Keller, so kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten.

Zwar muss der Käufer eines alten Hauses damit rechnen, dass der Keller des Anwesens etwas feucht ist. Doch wenn der Verkäufer zu Besichtigungszwecken kosmetische Renovierungen vornimmt, um den Anschein zu erwecken, die Räume seien trocken, liegt eine arglistige Täuschung vor. Folge: Der Käufer kann den Kaufvertrag anfechten und rückabwickeln, entschied das saarländische Oberlandesgericht (Az.: 4 U 90/08).

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Mieter muss dem Vermieter Mängel melden

Der Vermieter kann nur dann für Mängel haftbar gemacht werden, wenn er von diesen weiß.
Mieter haben zwar ein Anrecht darauf, dass die gemietete Immobilie mängelfrei ist. Allerdings können Sie ihren Vermieter nicht haftbar machen, wenn dieser nichts von den Mängeln wusste. Dies geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf hervor (Az.: 24 U 44/08).

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Tipps zum Mietrecht: Paragraf 536 c BGB regelt Anzeigepflicht

(rgz-p). Der Paragraf 536 c des Bürgerlichen Gesetzbuches bestimmt, dass ein Mieter während der Mietzeit auftretende Mängel der Mietsache beim Vermieter anzuzeigen hat. Unterlässt er dies, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein. „Mieter sind jedoch nicht verpflichtet, die Mietsache auf verborgene Mängel hin zu untersuchen", sagt Verena Tiemann von der Quelle Bausparkasse und weist auf ein entsprechendes Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf hin.

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