Zinsanstieg beim Baugeld schon im Oktober 2010 eingeleitet, Zinsniveau aber weiterhin attraktiv

Nach knapp zwei Jahren Stillstand auf absolutem Tiefniveau hat die Europäische Zentralbank gestern die in Aussicht gestellte Leitzinserhöhung vorgenommen und den Schlüsselzins von 1,0 auf 1,25 Prozent festgesetzt. Grundsätzlich schlagen aber Erhöhungen oder Senkungen des Schlüsselzinses nicht direkt und automatisch auf die langfristigen Baugeldkonditionen durch. Für Häuslebauer und Immobilienkäufer ist vielmehr die Entwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen entscheidend.

Anders als oftmals angenommen stehen Baugeldkonditionen und Leitzinsen nicht in direktem Zusammenhang. Während die Europäische Zentralbank (EZB) durch die Festlegung des Leitzinses die kurzfristigen Marktzinsen – also die Überziehungs-, Dispo- oder Tages- und Festgeldzinsen – unmittelbar beeinflusst, entstehen langfristige Konditionen wie Hypothekenzinsen durch…

Angebot und Nachfrage am Anleihemarkt. Als Orientierungsgröße für die Entwicklung der Baugeldzinsen eignen sich daher Anleihen- und Pfandbriefsätze.

Im Nachgang zur Lehman Brothers-Pleite im September 2008 musste die EZB zur Vermeidung der Rezession den Leitzins innerhalb weniger Monate von 4,25 Prozent auf historisch niedrige 1,0 Prozent senken. Seit Mai 2009 ließ die EZB den Schlüsselzins unverändert auf diesem Niveau. In dieser Zeit fielen zwar auch die langfristigen Baugeldzinsen, aber weit weniger drastisch: Ihr Rekordtief erreichten sie im September 2010, also rund 1,5 Jahre nach der erstmaligen Festsetzung des Leitzinses auf 1,0 Prozent.

Nach diesem Tiefpunkt hat eine Zinstrendwende eingesetzt. Seitdem gehen die Konditionen kontinuierlich nach oben: Der Anstieg der Bauzinsen beträgt seit September mehr als 1,2 Prozentpunkte. Dass diese Richtung auch mittelfristig so bleiben wird, darüber sind sich die Experten von Interhyp einig. Sowohl die Vorgaben aus den USA als auch die steigenden Inflationserwartungen in Deutschland selbst werden die langfristigen Zinsen weiter nach oben treiben.

Daher ist es für alle Immobilienkäufern und Anschlussfinanzierern ratsam zu handeln, um sich die historisch betrachtet immer noch sehr niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern und so doppelt zu profitieren: Von einer niedrigen Darlehensrate bei gleichzeitig hoher Kalkulationssicherheit. (wk/Interhyp)

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Foto: Schwäbisch Hall

Riester-Kombikredite

Kombikredite sind für Bauherren erste Wahl. Zu diesem Ergebnis kommt „Finanztest“ in seiner April-Ausgabe. „Sie sind zinssicher und oft günstiger als vergleichbare Bankangebote“, schreibt das Verbrauchermagazin in der aktuellen Ausgabe. Wie Kombikredite funktionieren, erläutert Schwäbisch Hall-Finanzexperte Marcus Weismantel.

Kombikredite verbinden einen Bausparvertrag mit dem sogenannten tilgungsfreien Vorausdarlehen. Das Prinzip ist einfach: Benötigt ein Bauherr beispielsweise 50.000 Euro, schließt er einen Bausparvertrag über diese Summe ab. Gleichzeitig erhält er die 50.000 Euro sofort als tilgungsfreies Darlehen ausgezahlt. Er zahlt dafür nur Zinsen und bespart parallel den Bausparvertrag. Ist dieser zuteilungsreif, wird damit das Vorausdarlehen auf einen Schlag abgelöst. Von da an zahlt der Eigentümer nur noch die…

Zins- und Tilgungsraten für den Bausparvertrag.

„Die Verbraucherschützer rechnen in ihrem aktuellen Vergleich eindeutig vor, dass Riester-geförderte Kombikredite deutlich günstiger sind als klassische Bankdarlehen“, sagt Weismantel und nennt einige der Gründe: „Die monatlichen Raten und Zinsen sind bei Kombikrediten bis zu 28 Jahre lang sicher, Bauherren haben damit Planungssicherheit. Gleichzeitig sind Sondertilgungen auf das Bauspardarlehen in beliebiger Höhe jederzeit kostenlos möglich.“

Der „Rendite-Turbo“ ist die staatliche Riester-Förderung, so Weismantel: „Die jährliche Grundzulage beträgt 154 Euro, dazu kommen pro Kind weitere 185 Euro bzw. sogar 300 Euro für ab 2008 geborenen Nachwuchs. Wer die Riester-Zulagen erhält, kann damit den Kredit schneller tilgen, ist früher schuldenfrei und senkt seine Zinskosten und damit die Kosten der Gesamtfinanzierung.“ Finanztest-Berechnungen zeigen: Zusammen mit den zusätzlichen Steuervorteilen, könnten sich die Finanzierungsvorteile, bei einem Darlehen von 200.000 Euro, für eine dreiköpfige Familie bis zum Renteneintritt auf bis zu 50.000 Euro summieren. (wk/Schwäbisch Hall)

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Beim Einbau neuer Fenster müssen die Vorgaben der EnEV nicht in allen Fällen eingehalten werden. Bild: Velux

Die Energieeinsparverordnung – kurz EnEV – soll dazu beitragen, dass der Energieverbrauch von Häusern drastisch sinkt. An welche Regeln sich Eigentümer und Käufer halten müssen und welche Irrtümer es gibt wrd hier erläutert.

Eine enorme Menge Energie wird in Gebäuden fürs Heizen verbraucht. Die Bundesregierung legt deshalb mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) fest, dass der Energieverbrauch von Häusern künftig drastisch sinken muss. Viele Immobilieneigentümer oder Kaufinteressenten wissen jedoch nicht, was genau zu tun ist. Besonders die Frage, ob kostspielige Nachrüstungen nötig werden, bereitet manchem Eigentümer Sorgen. Immowelt.de räumt mit den drei wichtigsten EnEV-Irrtümern auf.

1. Alle Hauseigentümer brauchen einen Energieausweis
Ein Energieausweis, der Auskunft über den Energiebedarf eines Gebäudes gibt, ist…

seit einigen Jahren Pflicht. Allerdings nicht ausnahmslos: Wer selbst in seinem Haus wohnt, kann sich die Kosten für den Ausweis sparen. Erst wenn das Haus vermietet oder verkauft werden soll, muss das Dokument angefertigt werden. Weiterhin ausgenommen bleiben denkmalgeschützte Wohnhäuser.

2. Nachtspeicherheizungen müssen raus
Nur in Mehrfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnungen müssen Nachtspeicheröfen gegen ein effizienteres Heizsystem ausgetauscht werden. Dabei gelten großzügige Übergangsfristen: Erst bis zum 31. Dezember 2019 müssen Uralt-Nachtspeicheröfen, die vor dem 1. Januar 1990 eingebaut wurden, ausgetauscht werden. Für neuere Geräte gilt eine Galgenfrist von 30 Jahren ab Einbau. Besitzer von Einfamilienhäusern müssen gar nicht handeln und können ihre alten Geräte weiter betreiben. Ob sich das angesichts hoher Strompreise und schlechter Effizienz von Nachtspeicheröfen langfristig lohnt, bleibt allerdings fraglich.

3. Energetisch schlechte Häuser müssen nachgerüstet werden
Energetische Sanierungen gehen richtig ins Geld. Für private Hausbesitzer gelten allerdings nur sehr eingeschränkte Nachrüstpflichten: Weder eine nachträgliche Fassaden- und Dachdämmung, noch der Einbau neuer Fenster sind vorgeschrieben. Nur wenn ein Bauteil ohnehin saniert wird, muss dies in manchen Fällen nach den Vorgaben der EnEV geschehen, weiß immowelt.de. Beispiel: Wird die Fassade komplett saniert, muss diese danach die EnEV-Anforderungen erfüllen. Wer diese nur neu streicht und kleine Schäden beseitigt, die bis zu zehn Prozent der Außenfläche ausmachen, muss die Vorgaben nicht einhalten. Auch wer nur ein neues Fenster einbaut, muss sich nicht an die EnEV halten, sofern dabei nur bis zu zehn Prozent der gesamten Fensterfläche erneuert werden. Das neue Fenster muss allerdings die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllen und darf nicht schlechter sein als das alte. (wk/Immowelt.de)

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Die Verrentung einer Immobilie bietet Vor- und Nachteile. Bild: BHW/Immowelt.de

Eigenes Heim und Mini-Rente: Angesichts des demografischen Wandels könnte das in Zukunft viele ältere Hauseigentümer treffen. Eine Möglichkeit den Ruhestand abzusichern ist die Verrentung der Immobilie – diese hat aber auch Nachteile.

Wer ein Leben lang in den eigenen vier Wänden wohnt, möchte diese oft auch im Alter nicht aufgeben – selbst wenn die Rente kaum ausreicht, um einen gewissen Lebensstandard zu finanzieren. Eine mögliche Lösung ist die Immobilienverrentung: ein Verkauf der Immobilie, obwohl sie noch bewohnt wird. Der Immobilieneigentümer kann in seiner Wohnung oder seinem Haus bleiben und bekommt eine Rente gezahlt.

Wohnrecht plus Extra-Rente
Mehrere Anbieter bieten verschiedene Modelle an: In einem Fall wird die…

Immobilie an den Anbieter übertragen, der im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht einräumt und eine monatliche Rente zahlt, die sich nach dem Wert der Immobilie sowie dem Alter des Eigentümers richtet, erläutert das Immobilienportal Immowelt.de. Zusätzlich wird ein Risikoabschlag vorgenommen. Ein 68-Jähriger, der seine Immobilie mit einem Wert von 600.000 Euro verrentet, erhält bei einem Anbieter zum Beispiel eine monatliche Zusatzrente in Höhe von 750 Euro.

Umkehrhypothek
Eine weitere Variante ist die so genannte Umkehrhypothek: Dabei beleiht der Hausbesitzer seine Immobilie bei einer Bank, die dieses Produkt anbietet: Er erhält eine Einmalzahlung oder wahlweise eine monatliche Rente. Folge: Im Laufe seines restlichen Lebens steigt seine Verschuldung stetig. Nach seinem Tod können seine Erben entweder die Hypothek ablösen oder die Immobilie wird verkauft.

Modelle haben auch Nachteile
Diese Modelle sind zum Beispiel für Immobilieneigentümer überlegenswert, die keine Erben haben. Allerdings gibt es auch Nachteile: Zum einen ist die Zusatzrente – gemessen am Immobilienwert – doch recht gering. Die Umkehrhypothek ist relativ teuer. Damit müssten die Erben, so sie die Immobilie nach dem Tod des Erblassers behalten wollen, eine hohe Summe zur Tilgung der Umkehrhypothek zahlen. Rüstige Hauseigentümer sollten deshalb die Angebote genau durchrechnen und auch Alternativen in Erwägung ziehen – etwa den Verkauf der Immobilie: Mit dem Erlös lässt sich oft eine kleine seniorengerechte Wohnung finanzieren und es bleibt noch genug Geld übrig, mit dem der Lebensabend versüßt werden kann. (wk/Immowelt.de)

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Was Deutschlands Immobilienprofis empfehlen

- Deutsche Makler raten zu Dämmmaßnahmen und Wärmeschutzverglasung
- Energetische Sanierung auch für die Vermarktung lohnend
- Bei Kaufimmobilien rentabler als bei Objekten zur Miete

Energetische Sanierung bringt einen hohen finanziellen Aufwand mit sich. Was sich für Verkäufer und Vermieter lohnt, verraten die deutschen Immobilienprofis. Ganz vorne stehen dabei die klassischen Maßnahmen wie Dämmung und Fenstertausch. Das hat die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien 2010 von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen ergeben.

Die Top-Empfehlungen für Verkäufer:
- Dachdämmung: 72 Prozent
- Fassadendämmung: 65 Prozent
- Fortschrittliche Wärmeschutzverglasung: 63 Prozent…

Das raten Deutschlands Immobilienprofis Vermietern:
- Fortschrittliche Wärmeschutzverglasung: 65 Prozent
- Fassadendämmung: 62 Prozent
- Brennwertheizung: 46 Prozent

Allgemein schätzen die befragten Makler Investitionen in Maßnahmen zur energetischen Sanierung bei Kaufimmobilien lohnender ein als bei Mietimmobilien. Das kann kaum verwundern, denn Käufer achten bei weitem mehr auf den energetischen Zustand einer Immobilie als Mieter. Schließlich muss der neue Eigentümer ausstehende Sanierungen selbst bezahlen. (wk/Immowelt.de)

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Wohnimmobilien für Anleger und Eigennutzer immer interessanter
Der Erwerb einer Immobilie ist laut Immowelt.de zum jetzigen Zeitpunkt ausgesprochen attraktiv: Die Zinsen für Baufinanzierungsdarlehen sind im langfristigen Vergleich günstig, und die momentan noch moderaten Kaufpreise werden in Zukunft steigen.

Gesunder Immobilienmarkt nach der Krise
Denn anders als in anderen Ländern gab es in Deutschland keine Immobilienblase und infolge der Finanzkrise auch keinen Immobilien-Crash – eher im Gegenteil: „In etlichen Regionen sind die Preise bereits gestiegen. Die Deutschen haben die Immobilie wieder als sichere Anlage entdeckt“, sagt Carsten Schlabritz, Vorstand der Immowelt AG. Er prognostiziert einen weiteren Preisanstieg vor allem in den Großstädten.

Maklerstudie: Kaufpreise und Mieten steigen
Mit steigenden Immobilienpreisen rechnen auch mehr als…

die Hälfte der in Großstädten tätigen Makler. Dies ergab die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien 2010 von Immowelt.de, in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen.

Der Erwerb von Wohneigentum, sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage, lohnt sich aber auch noch aus einem anderen Grund: Denn laut der Studie ist auch mit einem Anstieg der Mieten zu rechnen. Dies macht im Zusammenspiel mit dem niedrigen Zinsniveau den Immobilienerwerb besonders interessant. Denn während viele Mieter künftig wohl mit regelmäßig steigenden Wohnkosten rechnen müssen, profitieren Käufer aktuell immer noch von niedrigen Darlehenszinsen deutlich unter fünf Prozent, die sich auch für 15 oder mehr Jahre festschreiben lassen. Und wer eine Immobilie als Alternative zu Aktien, Fonds oder Zertifikaten kauft, kann sich über attraktive Renditen freuen.

Wer also schon länger mit dem Erwerb einer Immobilie liebäugelt, sollte dieses Projekt deshalb zügig angehen, bevor Preise und Zinsen wieder steigen. (wk/Immowelt.de)

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Immobilienbarometer belegt, dass viele Varianten möglich und gängig sind

Für den Eigenkapitaleinsatz bei der Baufinanzierung sind starre Regeln noch immer weit verbreitet. So lautet eine dieser gerne zitierten Faustregeln, dass mindestens ein Drittel des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital vorliegen müsse. Die Realität aber sieht ganz anders aus: Immobilienkäufer wählen den Eigenkapitaleinsatz für ihre Finanzierung ihren Bedürfnissen entsprechend sehr individuell, ein breites und flexibles Bankenangebot macht dies auch möglich. Die aktuelle Immobilienbarometer-Umfrage von ImmobilienScout24 und Interhyp zeigt: 38 Prozent der Käufer planen 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche beizusteuern. Ein Viertel der Befragten (27 Prozent) möchte sogar mehr als 40 Prozent des Immobilienkaufpreises in die Finanzierung investieren während hingegen gut ein Zehntel der Deutschen (11,7 Prozent) die Kaufnebenkosten mit Erspartem begleichen wird.

“Bei der Frage nach der richtigen Eigenkapitalhöhe gibt es keinen Königsweg, die Antwort darauf ist so individuell wie jedes…

Bauvorhaben selbst”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und fügt hinzu: “Neben den verfügbaren Eigenmitteln spielen bei den Überlegungen das Zinsniveau und alternative Anlagemöglichkeiten eine große Rolle.”

Darum lohnt sich hoher Eigenkapitaleinsatz

Für einen möglichst hohen Eigenkapitaleinsatz spricht folgende Logik: Je mehr eigene Mittel in die Finanzierung eingebracht werden, desto weniger Darlehen braucht der Haus- oder Wohnungskäufer. Und je weniger Fremdkapital von der Bank benötigt wird, desto günstiger der zu zahlende Zins. Hinzukommt, dass es von den Banken in Zeiten wie diesen nur eine geringe Guthabenverzinsung für das Ersparte gibt. “Angesichts der niedrigen Tagesgeldzinsen ist es unrentabel vorhandene Ersparnisse liegen zu lassen”, meint Haselsteiner.

Darum geht es auch mit wenig Eigenkapitaleinsatz

Die geringen Guthaben- und Baugeldzinsen sind aber gleichzeitig auch ein Grund dafür eine Immobilie zu kaufen, auch wenn nur wenig Eigenmittel vorhanden sind. “Muss ein Darlehensnehmer erst noch Eigenkapital aufbauen, wird dies meist Jahrzehnte dauern – und niemand weiß, ob dann noch die Immobilienpreise und Baugeldkonditionen auf ähnlich attraktivem Niveau liegen wie heute”, gibt Haselsteiner zu bedenken. Daher rät er Immobilieninteressenten auf lange Ansparphasen über Bausparprodukte mit Niedrigverzinsung zu verzichten und direkt als Käufer aufzutreten – solides und ausreichend hohes Einkommen vorausgesetzt. Zudem empfiehlt er: “Um anfallende Nebenkosten wie Makler, Steuer und Notar aus der eigenen Tasche tragen zu können, sollten zehn Prozent des Kaufpreises vorhanden sein.” (wk/Interhyp)

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Ohne Vermögen zum eigenen Häuschen: Vollfinanzierung macht’s möglich. Foto: Baufritz

Traumhaus ohne Eigenkapital – die Vollfinanzierung macht’s möglich. Allerdings nicht ohne Risiko.

Es klingt verlockend: Mit der Vollfinanzierung können sich Bauherren den Traum von den eigenen vier Wänden ganz ohne Eigenkapital erfüllen. Die Kreditsumme beträgt bei einigen Anbietern sogar bis zu 105 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie. So lassen sich Kaufnebenkosten gleich mitfinanzieren. Das Immobilienportal Immowelt.de rät allerdings dringend dazu, sich vor der Unterschrift die Risiken und Nachteile einer Vollfinanzierung zu vergegenwärtigen.

Während bei anderen Varianten der Baufinanzierung Häuslebauer oft 20 bis 30 Prozent der Erwerbskosten mit eigenen Mitteln abdecken, verlassen sie sich bei der Vollfinanzierung komplett auf das Geld der Bank. Die lässt sich den Vorschuss allerdings bezahlen: Die Kreditzinsen und -kosten sind…

in der Regel höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.

Auch die hohen monatlichen Raten, die häufig über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren gezahlt werden müssen, schmälern das künftige Budget. Nicht selten ist die finanzielle Belastung so hoch, dass der Kreditnehmer kaum mehr Bewegungsfreiheit hat – der Urlaub fällt aus, das Geld für die Autoreparatur fehlt. Gefährlich wird die Baufinanzierung ohne Eigenkapital bei unvorhergesehenen Ereignissen. Beispielsweise wenn der Bauherr seinen gut bezahlten Arbeitsplatz verliert oder erwerbsunfähig wird. Restschuldversicherungen federn die Auswirkungen der Notsituation zwar ab, müssen aber mit teuren Prämien bezahlt werden.

Im schlimmsten Fall kann der Kredit nicht mehr getilgt werden. Dann greift das Kreditinstitut auf die für die Gewährung der Vollfinanzierung unverzichtbaren Sicherheiten zurück. Lange angesparte Lebens- oder Rentenversicherungen müssen aufgelöst werden. In letzter Instanz droht gar die Zwangsversteigerung der Immobilie.

Für einige Bauwillige kann die Vollfinanzierung dennoch eine Option sein. Etwa für junge Familien mit sicherem und hohem Einkommen, die bislang keine Rücklagen bilden konnten oder wollten. Sie können mit gutem Timing von Niedrigzinsphasen profitieren und bei günstigen Immobilienangeboten schnell reagieren. (wk/Immowelt.de)

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Die Zinsen für Baugeld sind auf historisch niedrigstem Niveau. Nie war es in den vergangenen 50 Jahren in Deutschland so günstig, die eigenen vier Wände zu finanzieren. Doch Schnäppchen-Zinsen alleine reichen nicht aus, um eine Finanzierung zu sichern. Wichtig ist in einer Niedrigzinsphase auch, die Zahlungsraten entsprechend nach oben anzupassen – sonst droht Bauherren die so genannte Tilgungsfalle:

Je niedriger die Monatsrate angesetzt ist, desto langsamer wächst der Tilgungsanteil innerhalb der Rate.

Beispiel: In der Regel liegt die klassische Anfangstilgung bei einem Baukredit bei 1 Prozent. Beträgt der gebundene Sollzinssatz etwa…

6 Prozent, würde ein Bauherr bei einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent 32 Jahre für die Rückzahlung seines Kredites brauchen. Bei einem Zinssatz von z.B. aktuell 3,39 Prozent dauert es bei gleicher Anfangstilgung schon mehr als 43 Jahre! Um die Tilgungsfalle zu umgehen, empfiehlt es sich, in Niedrigzins-phasen, die anfängliche Tilgung höher – etwa bei 2 Prozent – anzusetzen. Dies verkürzt bei relativ geringem monatlichem Mehraufwand die Rückzahlungsdauer auf ca. 29 Jahre und reduziert die Gesamtkosten schnell um mehrere 10.000 Euro. PSD Bank-Marketingleiter Rolf Fühles: Eine Finanzierung mit zu langsamer Tilgung kann gefährdet werden, wenn etwa beim Auslaufen der Zinsbindung für den Folgekredit höhere Zinsen anstehen. Faustregel: Spätestens im Rentenalter sollte die Immobilie abbezahlt sein.

Tipp: Prüfen Sie auch immer die Effektivverzinsung in Kreditverträgen. Nach Ablauf der ersten Sollzinsbindung z.B. nach 10 Jahren sollte der kalkulierte Sollzinssatz in der Regel so hoch wie im ersten Teil der Finanzierungsdauer sein. Denn jetzt für die Zukunft noch auf fallende Konditionen zu hoffen, wäre sicherlich zu optimistisch. (wk/PSD Bank)

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Bauverträge sind komplex: Wer sich unsicher ist, sollte Expertenrat einholen. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.

Ein Bauvertrag regelt grundsätzlich die Erbringung von Bauleistungen. Auch mündliche Vereinbarungen sind verbindlich, können aber später schnell zu Ärger führen. Grundlage für Bauverträge kann das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) oder die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sein.

Zwar gibt es nach deutschem Recht keine allgemeingültigen Formvorschriften für einen Bauvertrag, auch ein mündlich geschlossener Vertrag ist für beide Seiten bindend, doch konkrete Vereinbarungen sind ohne schriftliche Fixierung kaum nachzuweisen – der Ärger im Streitfall vorprogrammiert. Detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibungen sowie Regelungen zu Baubeginn und Fertigstellungsterminen sind wichtige Punkte, die in…

jeden Bauvertrag gehören.

BGB oder VOB?
Das Werkvertragsrecht des BGB ist kein spezifisches Bauvertragsrecht – der Bereich des Baurechts deshalb eher allgemein gehalten. Die Regelungen von Teil B der VOB (VOB/B) hingegen sind speziell für den Baubereich vorgesehen. Rein rechtlich als Allgemeine Geschäftsbedingungen gesehen, ergänzen sie in präziserer Form die lückenhaften Formulierungen des BGB.

Die bauvertragliche Ergänzung des BGB durch die VOB/B hat allerdings sowohl Vor- als auch Nachteile – für beide Seiten. So ist etwa die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche in der VOB/B von fünf (BGB) auf vier Jahre verkürzt. Andererseits kann der Bauherr die Gewährleistungsfrist durch eine Mängelanzeige umkompliziert unterbrechen. Das BGB sähe in einem solchen Fall eine gerichtliche Klage vor.

VOB/B muss vereinbart werden
Im Gegensatz zu den Regelungen des BGB gilt die VOB nicht automatisch bei Abschluss eines Vertrages: Ihre Gültigkeit muss im Bauvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Dazu gehört auch die Pflicht des Bauunternehmers, dem Bauherrn ein Exemplar der VOB auszuhändigen, damit dieser sich ausführlich über die Bestimmungen, wie bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen üblich, informieren kann. Ein privater Bauherr kann jedoch mit dieser komplexen Materie schnell überfordert sein. Der Tipp von bauen.de, dem Fachportal für Bauherren und Heimwerkern: Hier ist es umso wichtiger, sich im Einzelfall von Experten beraten zu lassen. Anlaufstellen sind etwa Verbraucherberatungsstellen oder Bauherrenverbände. (wk/bauen.de)

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Mängel rechtzeitig erkennen

Bauherren sollten die einzelnen Schritte ihres Bauprojekts regelmäßig dokumentieren. Das rät die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland. Nur so ließen sich Mängel vermeiden oder später nachweisen. „Da bei Baumaßnahmen verschiedene Arbeiten aufeinander aufbauen und zum Beispiel die Fliesen den Estrich verdecken oder die Elektroinstallation in der Trockenbauwand verschwindet, ist die fotografische Dokumentation der einzelnen Bauzustände wichtig“, erklärt Haus & Grund-Bauexpertin Bettina Allewelt.

Ein Bauzeitenplan gebe Hinweise, wann ein genauer Blick auf den Baufortschritt notwendig sei. Expertin Allewelt rät Bauherren, sich eng mit dem Architekten abzustimmen, der die Baustelle kontrolliert und zusätzlich auf Hinweise des Bauherrn reagieren kann. Falls der…

Architekt die Mangelvermutung des Bauherrn bestätige, zeige er den Firmen den Mangel schriftlich an und verlange dessen Beseitigung.

Wenn ein fertiggestellter Fliesenbelag reiße, könne dies verschiedene Ursachen haben, zum Beispiel ein unsachgemäß hergestellter Unterboden, die Verwendung falscher Kleber oder mangelhaftes Fliesenmaterial. Im Bereich der Außenbauteile sei die ordnungsgemäße Dämmung und Dichtung besonders wichtig. „Durch eine Dämmung, die Lücken aufweist, entstehen Energieverluste und vielfach auch Feuchtigkeitsschäden. An den ungedämmten Stellen ist die Oberflächentemperatur innen zu gering oder die Kondensation erfolgt im Außenbauteil. In der Folge bildet sich Schimmel“, erläutert Allewelt. Häufige Ausführungsmängel beträfen Folien, die luftdicht verklebt sein sollen, jedoch an Rohrleitungen, die sie durchdringen, nicht richtig angeschlossen seien. (wk/Haus & Grund)

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Termin beim Amtsgericht: Bei Zwangsversteigerungen gibt es bisweilen günstige Immobilienschnäppchen. Foto: Immowelt.de/Reindl

Traumhaus vom Amtsgericht: Immobilien-Schnäppchen sind bei Zwangsversteigerungen durchaus keine Seltenheit.

Wer ein Haus oder eine Wohnung sucht, kann bei einer Zwangsversteigerung ein Schnäppchen machen. Dabei ist der Anlass zunächst traurig: Menschen geraten in finanzielle Schieflagen und müssen ihre eigenen vier Wände aufgeben. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung sucht das Amtsgericht schließlich nach neuen, liquiden Eigentümern. Die Preise für die Immobilien liegen am Ende eines Biet-Termins dabei nicht selten 20 bis 30 Prozent unter dem Verkehrswert, wie das Immobilienportal Immowelt.de berichtet.

Wer solch ein Schnäppchen machen will, sollte unbedingt einige Ratschläge beherzigen. So ist…

eine Besichtigung des begehrten Objekts vor der Versteigerung unverzichtbar – am besten in Begleitung eines Architekten oder Bauingenieurs. Allerdings: Nicht immer ist eine Besichtigung möglich, der in finanzielle Not geratene Vorbesitzer ist nicht verpflichtet, möglichen Interessenten Zutritt zu gewähren. Viele wichtige Infos lassen sich außerdem vorab beim Amtsgericht einholen: Das gewährt auf Anfrage Einblick in Gutachten und den Grundbuchauszug, die über den Verkehrswert der Immobilie und etwaige Mängel oder Belastungen Aufschluss geben.

Wer mit dem Zustand des Häuschens zufrieden ist, sollte vor dem entscheidenden Termin zunächst bei einigen anderen Versteigerungen zuschauen. Dabei lassen sich die Strategien erfolgreicher Bieter abgucken. Dazu zählt beispielsweise die Abgabe von Geboten in unterschiedlich großen Schritten und mit krummen Beträgen: 101.200 statt 100.000 Euro, 39.970 statt 40.000 Euro – das verwirrt die Konkurrenz.

In jedem Fall sollten sich Bieter ein Höchstlimit setzen. Wer im Rausch der Versteigerung sein Budget aus den Augen verliert, zahlt am Ende drauf. So wird aus dem vermeintlich günstigen Traumhaus schnell ein teures Vergnügen. Emotionen sind bei der Abgabe eines Gebots auch deshalb kein guter Ratgeber, weil dieses nicht zurück genommen werden kann. Ebenso bindend ist der Zuschlag durch das Gericht: Bei verdeckten Schäden oder Mängeln kann weder der Erwerb rückgängig gemacht noch der Preis gemindert werden. (wk/Immowelt.de)

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Schlüsselfertiges Bauen erspart Bauherrn viel Stress, da meist ein fester Ansprechpartner alles koordiniert. Foto: KfW-Bildarchiv/Fotograf: Thomas Klewar

Bei der Wahl des Baupartners sollten Bauherren bedenken, wie viel Geld und Zeit sie investieren, aber auch wie viel Eigenverantwortung und Gestaltungsspielräume sie wahrnehmen wollen. bauen.de, das Fachportal für Bauherren und Heimwerker, stellt die vier gängigsten Baupartner vor.

Architekt Für ein nach Wunsch gestaltetes Haus ist ein Architekt der richtige Baupartner. Er plant, koordiniert und organisiert das Bauvorhaben vom ersten Entwurf bis zur Fertigstellung. Er steht dem Bauherrn gegenüber allen am Bau Beteiligten – wie Fachplanern, Baufirmen und Behörden – zur Seite. Eine Wohnhauslösung nach Maß erfordert jedoch enge Zusammenarbeit und viel Engagement beider Partner. Daher kann ein Architekt trotz intensiver Planung keine Festpreisgarantie bieten – Leistung und Honorar sind aber transparent, da sie einer…

verbindlichen Preisvorgabe durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) unterliegen.

Generalübernehmer und Generalunternehmer Bauherren, die bereits eigenen Grund und Boden besitzen, können sich ihr Traumhaus von einem Generalunternehmer oder Generalübernehmer meist zum Pauschalpreis errichten lassen. Der Generalübernehmer bietet alle Planungs- und Bauleistungen, führt diese jedoch nicht selbst aus, sondern vergibt sämtliche Leistungen an Nachunternehmer. Seine Hauptaufgabe liegt in der Steuerung und Überwachung des Bauvorhabens. Im Unterschied dazu erbringt der Generalunternehmer außer der Planung alle Leistungen zur Gebäudeerrichtung selbst oder vergibt nur Teile an Nachunternehmer. Behördlich gilt der Grundstückseigentümer als Bauherr.

Fertighaushersteller Baugrundbesitzer, die wenig Zeit und Geld in eine individuelle Hausgestaltung investieren möchten, entscheiden sich für den Fertighaushersteller. Ein Großteil des Fertighauses wird in der Halle vorgefertigt und auf der Baustelle nur noch montiert. Die reine Bauzeit von nur zehn bis zwölf Wochen ist damit relativ kurz. Zudem garantieren Hersteller meist einen Festpreis. Da alle Bauteile erst nach umfangreicher Bemusterung in Produktion gehen, müssen die meisten Entscheidungen aber schon früh fallen: Nachträgliche Änderungen der Ausstattung sind meist aufwendig und teuer.

Bauträger Wer ohne Baugrund ist, kann von einem Bauträger Grundstück und Haus aus einer Hand erwerben. Als Grundstückseigentümer verkauft er ein Bauträgerobjekt, ist Vertragspartner der Baufirmen und Bauherr gegenüber den Behörden. Der Erwerber ist bei Abschluss des Bauträgervertrages somit Käufer und nicht Bauherr. Dies bedeutet ein geringes Mitspracherecht während der Ausführungsphase, aber auch weniger Eigenverantwortung und Stress. Um teures Nachfinanzieren durch nachträgliche Änderungen und fehlende Leistungen zu vermeiden, sollten Käufer die Bau- und Leistungsbeschreibung sorgfältig kontrollieren. Sie enthält detaillierte Angaben zu Bauweise, Ausstattung und Leistungen, die der Festpreis beinhaltet. Wer schon im Vorfeld die Unternehmensreferenzen des Bauträgers begutachtet und Sicherheitsleistungen für den Insolvenzfall vereinbart, schützt sich vor finanziellem Schaden und ist bestens für eine gute Zusammenarbeit vorbereitet. (wk/bauen.de)

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Guter Zeitpunkt für Immobilienerwerb

Genug Zeit einplanen und Spezialisten einbinden, um Wunschvorhaben umzusetzen

Während die Temperaturen in Deutschland Rekordhöhen erreichen, bewegen sich die Zinsen für Hypothekendarlehen weiter auf absoluten Tiefständen. In Verbindung mit vielerorts nach wie vor attraktiven Immobilienpreisen bieten sich Bauherren und Immobilienkäufern ideale Bedingungen, um jetzt das Projekt Immobilieneigentum in Angriff zu nehmen. “Vor dem Hintergrund historisch niedriger Renditen für Bundesanleihen, eines gestärkten Euros und einem auf Rekordtief tendierenden Leitzins rechnen wir mit vorerst stabilen Baugeldkonditionen”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und ergänzt: “Die Erfahrung zeigt jedoch, dass zwischen Kaufinteresse und tatsächlicher Realisierung oftmals schnell einige Wochen, wenn nicht…

sogar Monate vergehen – frühzeitiges Informieren und Ausloten der finanziellen Möglichkeiten ist daher absolut empfehlenswert.”

“Endlich” wird der eine oder andere Immobilieninteressent denken, wenn er das für ihn passende Kaufobjekt gefunden hat. In der Regel liegen dann nämlich etliche Besichtigungen, viele Überlegungen und lange Gespräche hinter ihm. “Je nachdem, wie konkret die Immobilienvorstellungen sind, die Lage begehrt oder wie elastisch der finanzielle Spielraum des Käufers ist, dauert die Findungsphase des richtigen Objekts oftmals einige Monate”, weiß Haselsteiner und fügt hinzu: “Ist das Traumobjekt aber gefunden, muss es mit der Finanzierung dann fast immer sehr schnell gehen. Hektik und eine vorschnelle Entscheidung für das erstbeste Angebot können hier aber teuer werden: Denn passt die Finanzierung nicht hundertprozentig, kommt der Immobilienkauf womöglich gar nicht zustande oder kostet mehr als nötig.”

Haselsteiner’s Tipp lautet daher: “Bereits in der Planungs- bzw. Suchphase sollten Interessenten einen Finanzierungsspezialisten hinzuziehen, um sich einen realistischen Überblick über ihre Möglichkeiten zu verschaffen. Hat der Berater schon im Vorfeld alle persönliche Eckdaten zu Einkommen, Eigenkapitaleinsatz und Rückzahlungswünschen vorliegen, kann er bei Findung des Traumobjekts zeitnah ein maßgeschneidertes Finanzierungsangebot unterbreiten – und damit vielleicht kostbare Zeit aufholen, um den Immobilienkauf perfekt zu machen.” (wk/Interhyp)

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Mit der Baugenehmigung in der Tasche kann der eigentliche Hausbau beginnen. Foto: LBS

Bei vielen Neubauten muss vor dem ersten Spatenstich ein Bauantrag eingereicht und genehmigt werden – erst dann ist das Bauvorhaben auch behördlich abgesegnet. bauen.de erläutert die wichtigsten Punkte, die jeder Bauherr kennen sollte.

Wofür braucht man eine Baugenehmigung?

Als erstes sollte man klären, ob für das Bauvorhaben – egal ob Neubau, Umbau oder Abbruch – überhaupt eine Baugenehmigung benötigt wird. Eventuell reicht eine Bauanzeige oder das Vorhaben ist sogar genehmigungsfrei. Die Regelungen hierzu fallen regional sehr unterschiedlich aus, weil das Baurecht der jeweiligen Landesbauordnung unterliegt. Wer also keinen Ärger mit der Bauaufsichtsbehörde möchte, sollte sich vor Baubeginn auf jeden Fall bei der entsprechenden Stelle oder bei einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt erkundigen. Sonst droht im…

schlimmsten Fall der Abriss.

Auf vollständige Unterlagen achten

Zusammen mit einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Planer reicht der Bauherr die Unterlagen ein. Wichtig dabei ist, auf die Vollständigkeit der Bauvorlagen zu achten: Hierzu gehören neben dem ausgefüllten Bauantrag weitere Unterlagen wie etwa eine Baubeschreibung, ein katasteramtlicher Lageplan und Bauzeichnungen, aber auch diverse Berechnungen und ein Standsicherheitsnachweis dürfen nicht fehlen. Ärgerlich ist es, wenn sich die Erteilung der Baugenehmigung aufgrund fehlender Unterlagen verzögert. Mit einem Anruf bei der zuständigen Behörde kann schnell geklärt werden, welche Unterlagen im Einzelfall verlangt werden.

Nach dem Prüfverfahren erfolgt die schriftliche Genehmigung

Die Bearbeitung eines Bauantrags kann mehrere Monate dauern. In dieser Zeit prüft die Behörde, ob das Bauvorhaben den Vorgaben des örtlichen Bebauungsplans entspricht, dann folgt der Abgleich mit dem Bauordnungsrecht, sprich: Die Behörde prüft, ob etwa die Grenzabstände oder die Wärmeschutzverordnung eingehalten werden. Entspricht die Baumaßnahme den Vorschriften, steht der schriftlichen Baugenehmigung nichts mehr im Weg. Wichtig: Die Gültigkeit einer Baugenehmigung ist zeitlich begrenzt und erlischt, wenn innerhalb einer bestimmten Zeitspanne – je nach Bundesland zwei bis vier Jahre – nicht mit dem Bau begonnen wird. Das wäre auch schade ums Geld, schließlich beträgt die Gebühr je nach Bundesland und Baumaßnahme bis zu 25 Promille der Baukosten. (wk/bauen.de)

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Mit einer geteilten Hauswand lassen sich individuelle Wohnträume verwirklichen und zugleich Geld sparen. Foto: Luxhaus

Ein Doppelhaus lohnt sich

Beim Bau eines Doppelhauses können einige Quadratmeter teures Bauland eingespart werden. Auch die Baukosten fallen geringer aus, denn beide Bauherren teilen sich eine Wand, die weder Fenster noch Wärmedämmung benötigt. Zudem wirkt sich das Fehlen einer kompletten Außenwand energiesparend aus, weil sich die Häuser gegenseitig vor Wärmeverlust schützen. Angst vor…

zu großer Nähe braucht der Bauherr aber nicht zu haben: Geschickt gestaltet verfügen beide Eigentümer über ungestörte Außenbereiche.

Baufinanzierung: Angebote vergleichen

Ein Vergleich der Finanzierungskonditionen verschiedener Anbieter lohnt sich in jedem Fall – das Einsparpotential ist hier enorm: Schon kleine Zinsdifferenzen können sich über die Jahre zu stattlichen Beträgen entwickeln. Wer sich zudem von seinem Kreditinstitut die kostenfreie Möglichkeit von Sondertilgungen einräumen lässt, ist deutlich schneller schuldenfrei und muss weniger Zinsen zahlen.

Gute Bauqualität zahlt sich langfristig aus

Eine qualitativ hochwertige Ausführung der Gewerke wie etwa eine gute Dämmung, kombiniert mit moderner Heiztechnik reduziert die Energiekosten erheblich, ist ökologisch sinnvoll und spart langfristig Geld. Solche Investitionen lohnen sich also auch für preisbewusste Häuslebauer und sorgen für das richtige Wohlbefinden in den eigenen vier Wänden. (wk/bauen.de)

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