Richtig argumentieren und Jahre früher schuldenfrei werden

Das momentane Zinstief ist nicht nur für Immobilienkäufer und Bauherren interessant, auch für Eigenheimbesitzer mit laufendem Darlehen ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um die Anschlussfinanzierung in Angriff zu nehmen. “Durch das historisch niedrige Zinsniveau lassen sich heute deutliche Konditionsvorteile erzielen. Aber auch die geringere Restschuld und der Nachweis, dass man das Darlehen jahrelange ordentlich bedient hat, sollten sich im angebotenen Zinssatz widerspiegeln”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Die Experten der Interhyp erklären, warum Anschlussfinanzierer deutlich niedrigere Zinsen als bei der Erstfinanzierung erwarten können und wie sie ihre Finanzierung im Zinstief aufbauen sollten.

Grund 1: Historisch niedriges Zinsumfeld

Anschlussfinanzierer profitieren heute von…

historisch niedrigen Zinsen: Während Bauherren und Immobilienkäufer in den vergangenen Jahren oft einen Zinssatz von 6 Prozent effektiv und mehr gezahlt haben, sind die Baugeldzinsen für 10jährige Darlehen aktuell ab rund 3,5 Prozent erhältlich. “Das momentan so niedrige Zinsniveau ist die Gelegenheit, um günstig in die nächste Finanzierungsrunde zu gehen und eine deutliche Zinsersparnis zu erreichen”, weiß Haselsteiner. Sein Rat: “Anschlussfinanzierer sollten ihre bisherige monatliche Kreditrate beibehalten und damit ihren Tilgungsanteil deutlich erhöhen – so werden sie Jahre früher als gedacht schuldenfrei sein.”

Grund 2: Geringere Restschuld

Zu Beginn einer Finanzierung kalkuliert die Bank, wie hoch der Anteil des Objektwertes ist, der fremdfinanziert werden muss. Je höher dieser Fremdkapitalanteil ist, desto mehr Risiko für die Bank und demzufolge desto höher der zu zahlende Zinssatz. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen verringert der Kreditnehmer durch seinen Tilgungsbeitrag jeden Monat seine Darlehensschuld und so auch den Anteil an eingesetztem Fremdkapital. “Die geringere Restschuld und das damit gesunkene Ausfallrisiko für die Bank sollten sich in der zweiten Finanzierungsrunde in einem deutlichen Konditionsvorteil niederschlagen”, erklärt Zinsexperte Haselsteiner.

Grund 3: Gute Zahlungsmoral bewiesen

Wenn die Sollzinsbindung ihres Darlehens abläuft, haben die Immobilienbesitzer meist fünf oder zehn Jahre lang bewiesen, dass sie den Kredit zuverlässig und ordentlich bedienen. “Die jahrelange Zahlungsbeständigkeit zeigt, dass Anschlussfinanzierer eine solvente Klientel sind und dementsprechend auch zukünftig mit einer guten Zahlungsmoral zu rechnen sein dürfte. Darum unbedingt auch dieses Argument bei der Bank in die Waagschale werfen”, meint Haselsteiner.

Beispielrechnung

Ein Immobilienkäufer, der im März 2001 eine Wohnung für 150.000 Euro erworben und dafür 125.000 Euro Darlehen benötigt hat, zahlte eine monatliche Kreditrate von 800 Euro, wenn man einen damals günstigen Effektivzins von 5,7 Prozent und zweiprozentiger Tilgung bei einem Festzinsdarlehen mit zehnjähriger Sollzinsbindung unterstellt.

Der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis der aufgenommenen Darlehenssumme zum Verkehrswert der Immobilie, betrug 83 Prozent bei Kreditabschluss. Bei Zinsbindungsende im März 2011 hingegen hat sich durch die kontinuierliche Tilgung die Restschuld des Darlehens auf 91.500 Euro verringert, d.h. der neue Beleihungsauslauf liegt nun unter 70 Prozent und damit in einer deutlich geringeren Risikostufe. (wk/Interhyp)

Behält der Darlehensnehmer die monatliche Kreditrate von 800 Euro bei, ist durch die erzielbare Zinsersparnis eine Erhöhung der Tilgung von ursprünglich 2 Prozent auf fast 7 Prozent möglich. Ohne seinen Geldbeutel zusätzlich zu strapazieren, ist der Eigenheimbesitzer damit nach knapp 12 Jahren komplett schuldenfrei. Bei einer zweiprozentigen Tilgung hingegen würde die restliche Darlehenslaufzeit 28 Jahre und 10 Monate betragen.

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Blinde Kreditverlängerung kostet Tausende von Euro

Rechtzeitiger Angebotsvergleich und Prüfung wichtig

Traditionell laufen zum Jahresende die Zinsbindung von Tausenden von Baufinanzierungen ab. Doch auch dieses Jahr werden Immobilienbesitzer in Deutschland rund drei Milliarden Euro verschenkt haben, da sie ungeprüft und ohne Einholen von Vergleichsangeboten ihre Finanzierung bei der bestehenden Bank verlängern. “Damit es nicht nächstes Jahr wieder zum grundlosen Geld-Verschenken kommt, sollten sich Haus- und Wohnungskäufer nach der Weihnachtspause mit ihrer Anschlussfinanzierung beschäftigen”, rät Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und ergänzt: “Denn das Ende der Zinsbindung bietet die perfekte Gelegenheit, um zu…

günstigeren Anbietern zu wechseln – vorausgesetzt, man hat sich rechzeitig informiert.” Wie man bei seiner Anschlussfinanzierung sparen kann und wann der richtige Zeitpunkt zum Loslegen gekommen ist, hat Interhyp im Folgenden zusammengefasst.

Vergleichen, vergleichen, vergleichen

Deutsche Haus- und Wohnungskäufer entscheiden sich in der Regel für Darlehen mit festen Zinsbindungen von 5, 10 oder 15 Jahren. Ist dieser Zeitraum vorbei, wird für die noch vorhandene Restschuld eine Anschlussfinanzierung vereinbart – leider häufig beim bestehenden Kreditgeber ohne das Verlängerungsangebot geprüft und mit anderen Möglichkeiten verglichen zu haben.

“Banken nützen oft die Unwissenheit ihrer Kunden aus und bieten ihnen eine Kreditverlängerung zu Konditionen an, die weit von den Bestsätzen am Markt entfernt sind”, weiß Haselsteiner und empfiehlt daher: “Nicht auf das erste Konditionsangebot der Bank vertrauen, sondern mehrere Angebote mit Tilgungsplan einholen und intensiv vergleichen.” Unabhängige Vermittler helfen dabei. Denn sie können nicht nur frei aus dem Angebot von mehr als 150 Banken die Lösung auswählen, die am besten zu den individuellen Bedürfnissen des Kunden passt, sondern durch ihren Marktüberblick auch kurzfristige Sonderaktionen identifizieren.

Frühzeitig Wechsel in Betracht ziehen

Inzwischen sind Banken gesetzlich verpflichtet, dem Kunden drei Monate vor Zinsbindungsende ein neues Kreditangebot zu unterbreiten. Darauf sollten Immobilienbesitzer aber nicht warten. “Besser ist es, spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung den Markt aktiv zu beobachten und Finanzierungsangebote einzuholen”, meint Haselsteiner und fügt an: “Eigenheimbesitzer haben auch bereits ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung gute Chancen, ihr Darlehen zu den heutigen Top-Konditionen zu verlängern. Denn viele Banken bieten Baufinanzierungen an, die erst in zwölf Monaten wirksam werden, ohne dass die sonst üblichen Zinsen für die Bereitstellung der Darlehenssumme zu zahlen sind.”

Wechseln lohnt sich und ist einfach

“Obwohl ein Bankwechsel Tausende von Euro Zins- und Tilgungsersparnis bringen kann, nutzt nur ein Zehntel der Immobilienbesitzer diese Möglichkeit”, so Haselsteiner. Dabei ist ein Anbieterwechsel heutzutage mühelos möglich und kostet nicht viel: Für eine Grundschuldabtretung, die die Banken meist unter sich regeln, ist bei einer Grundschuld von 100.000 Euro mit Gebühren von 200 bis 400 Euro zu rechnen.

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Allerdings rät Oppel potenziellen Häuslebauern, nicht von langfristig stabilen Zinsen auszugehen: „Dem jüngsten Rutsch war ein leichter Anstieg vorausgegangen. Das veranschaulicht die Unruhe der Märkte, die maßgeblich ist für die Volatilität der Bauzinsen“, sagt Kai Oppel. Der Zinsrutsch war in erster Linie durch…

den Dubai-Schock ausgelöst worden: Anleger verkauften angesichts der unsicheren Entwicklung des einstigen Boom-Staates rasch Aktien. Sie investierten in sichere Staatsanleihen – dies führte unter anderem zum Sinken der Zinsen für Immobilienkredite.

Finanzexperten sind sich allerdings weitgehend einig, dass dies ein kurzfristiger Effekt ist und die Zinsen steigen, sobald die Wirtschaft in Deutschland wieder Tritt fasst. „Dann wird die Europäische Zentralbank den Leitzins erhöhen. Zudem werden langsam die Preise steigen, was die Inflation wieder zum Thema macht“, so Kai Oppel. Die Folge: Anleger verlangen höhere Renditen – entsprechend verteuern sich auch Kredite.

Insbesondere Anschlussfinanzierer sollten nach Auskunft von HypothekenDiscount das aktuelle Zinsumfeld nutzen. „Immobilienbesitzer, deren Zinsbindung innerhalb der kommenden 36 Monate endet, sollten sich Gedanken über einen vorzeitigen Vertragsabschluss machen. Mit einem Forwarddarlehen können die aktuell niedrigen Zinsen bereits für das zukünftige Darlehen festgezurrt werden“, erläutert Kai Oppel, der besonders diesen Eigenheimern zu Zinsbindungen von mindestens 15 Jahren oder sogar zu Vollfinanzierungen rät. So können sich Eigenheimer auf lange Sicht gegen das Risiko steigender Zinsen wappnen.
(wk/openpr.de)

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Forward-Darlehen sind ein nützliches Instrument, um sich als Immobilienbesitzer bei der Anschlussfinanzierung vor künftigen Zinsanstiegen zu schützen: Läuft die Zinsbindung des bestehenden Darlehens in den…

nächsten zwölf bis 60 Monaten aus, kann man über diese Kreditform die derzeit sehr niedrigen Zinsen nutzen, um die späteren Finanzierungskonditionen zu fixieren. Das Forward-Darlehen wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem fest ausgemachten Termin in der Zukunft und löst dann den bestehenden Kredit ab. Für die Sicherung der heutigen Zinsen verlangen Banken in der Regel einen Zinsaufschlag, dessen Höhe sich hauptsächlich nach der Dauer der Vorlaufzeit bis zur Auszahlung des Darlehens bemisst.

“Die Zinsstrukturkurve wird wieder steiler. Darauf haben bereits einige Anbieter reagiert und in den vergangenen Tagen ihre Aufschläge für Forward-Darlehen erhöht”, beobachtet Zinsexperte Haselsteiner und rät: “Bevor die Banken flächendeckend die Aufschläge erhöhen, sollten Immobilienbesitzer jetzt mit ihrem Berater abstimmen, ob und bei welchem Anbieter ein Forward-Darlehen für sie sinnvoll ist – schließlich können sie sich so von einem späteren Zinsanstiegs-Risiko befreien und langfristige Kalkulationssicherheit erhalten.” (wk/Interhyp)

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noch in Ruhe mit einem Anbieterwechsel zu beschäftigen.

Anders als bei ihrer Erstfinanzierung nutzen Darlehensnehmer in Deutschland die Möglichkeiten des aktiven Vergleichens und Optimierens beim Anschlusskredit kaum. Dabei ist das Einsparpotenzial enorm: Haus- und Wohnungskäufer haben bei einem Darlehensabschluss vor knapp 10 Jahren einen Zinssatz von über 6 Prozent gezahlt – die heutigen Bestsätze für 10-jährige Baudarlehen hingegen liegen bei 3,79 Prozent effektiv.

“Um seine Vertragsbedingungen zu prüfen und aktuelle Vergleichsangebote einzuholen, sollte man am besten sechs Monate vor dem Ende der bisherigen Zinsbindung loslegen”, rät Haselsteiner und ergänzt: “Für Immobilienbesitzer, die bereits im Frühjahr 2010 eine Anschlussfinanzierung brauchen, wird es jetzt höchste Zeit für den Wechsel. Vermittler mit unabhängigem Zugriff auf die gesamte Produktpalette am Markt helfen den Zeit- und Arbeitsaufwand deutlich zu verringern.”

Generell gilt: Überzeugt das Angebot einer anderen Bank, ist der Wechsel mühelos möglich und kostet nicht viel: Für eine Grundschuldabtretung, die die Banken meist unter sich regeln, ist bei einer Grundschuld von 100.000 Euro mit Gebühren von 200 bis 400 Euro zu rechnen. Zumal auch aktuelle Sonderaktionen von einzelnen Anbietern den Schritt zur Umschuldung zusätzlich begünstigen: Wer bis Ende des Jahres seine Anschlussfinanzierung vornimmt, bekommt die Gesamtkosten für die Grundschuldumschreibung bis zu einem Betrag von 0,25 Prozent der Kreditsumme erstattet. (wk/Interhyp)

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Ende der Zinsbindung für Bankwechsel und Tilgungscheck nutzen / Zinsersparnis von mehr als zwei Prozent möglich

Wer seine Immobilienfinanzierung Ende 1999 / Anfang 2000 abgeschlossen hat, musste sich oftmals mit Zinssätzen von 6 Prozent und höher zufrieden geben – und damit über zwei Prozent mehr als heute bezahlen. Denn mit Bestsätzen von 3,83 Prozent effektiv für 10-Jahres-Darlehen befinden sich die Baugeld-Konditionen auf einem langjährigem Tiefstand. “Das augenblickliche Zinstief gilt es auch als Immobilienbesitzer zu nutzen”, rät Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Er erklärt: “Wenn die Zinsbindung des bestehenden Vertrags in den nächsten Monaten abläuft, ist jetzt der richtige Moment, um aktiv zu werden und einen Angebotsvergleich zu starten. In den Angeboten sollte sich…

das günstige Zinsniveau und die geringere Restschuld in einem deutlichen Konditionsvorteil niederschlagen, den es dann zur höheren Tilgung zu nutzen gilt.”

Obwohl der großen Mehrheit der Eigenheimbesitzer bewusst ist, dass sie die Vertragsbedingungen ihres Baukredits nach Ablauf der Zinsbindung wieder erneuern müssen, kümmert sich über die Hälfte der Eigentümer nicht rechtzeitig um einen ausführlichen Angebotsvergleich. Dabei sind die Monate vor Vertragsende ideal, um Konditionen neu zu verhandeln und die Tilgungshöhe zu überdenken. “Momentan sollten Anschlussfinanzierer einen deutlich günstigeren Zins angeboten bekommen als noch vor 10 Jahren. Denn zum einen ist das Zinsniveau deutlich gesunken. Zum anderen hat sich seitdem nicht nur die Restschuld des Kreditnehmers verringert, er hat auch bewiesen, dass er seine Rate zuverlässig bedienen kann”, weiß Haselsteiner.

Der erzielbare Zinsvorteil sollte sich auf jeden Fall auf die Tilgungshöhe auswirken: “Für Anschlussfinanzierer lohnt es sich, die Zinsersparnisse in eine erhöhte Tilgung zu stecken. Der Geldbeutel wird damit auch nicht stärker als vorher strapaziert, die Immobilie ist aber einige Jahre früher abbezahlt”, erklärt Zinsexperte Haselsteiner.

Der Wechsel zu einem anderen Anbieter ist übrigens mühelos möglich und kostet auch nicht viel: Für eine Grundschuldabtretung, die die Banken meist unter sich regeln, ist bei einer Grundschuld von 100.000 Euro mit Gebühren von 200 bis 400 Euro zu rechnen. Die durch den Wechsel erzielbare Ersparnis aber liegt meist bei mehreren Tausend Euro. (wk/Interhyp AG)

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Auch wenn der Immobilienkauf schon Jahre her ist, lässt sich bei der (Anschluss)Finanzierung auch aktuell noch optimieren: “Wer sich ein wenig mit dem Thema beschäftigt und ausführlich vergleicht, kann bei der Anschlussfinanzierung nicht nur viel Geld sparen, sondern auch die Rückzahlungsdauer deutlich verkürzen”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Worauf Immobilienbesitzer bei ihrer Anschlussfinanzierung besonders achten sollten, haben die Experten von Interhyp im Folgenden zusammengestellt.

Tipp 1: Angebote vergleichen und Bankwechsel in Erwägung ziehen

Besonders für Immobilienbesitzer, deren Anschlussfinanzierung bald bevorsteht, sind die Möglichkeiten zur Zinsoptimierung derzeit sehr groß: Haus- und Wohnungskäufer haben bei einem Darlehensabschluss vor rund 10 Jahren einen Zinssatz von über 6 Prozent effektiv gezahlt – die heutigen Bestsätze für 10-jährige Baudarlehen hingegen liegen bei 4,09 Prozent.

“Spätestens sechs Monate vor dem Ende der bisherigen Zinsbindung sollte man seine Vertragsbedingungen prüfen und aktuelle Vergleichsangebote einholen – am besten…

bei anbieterunabhängigen Vermittlern”, weiß Haselsteiner. Scheu vor einem Anbieterwechsel muss man dabei nicht haben, der Wechsel zu einer anderen Bank ist heutzutage mühelos möglich und kostet nicht viel: Für eine Grundschuldabtretung, die die Finanzinstitute meist unter sich regeln, ist bei einer Grundschuld von 100.000 Euro mit Gebühren von 200 bis 400 Euro zu rechnen.

Tipp 2: Erreichte Tilgung beibehalten

Bei einem Ausgangs-Zinssatz von 6 Prozent hat man durch die Mechanik des Annuitätendarlehens nach 10 Jahren seine anfängliche Tilgung von 1 Prozent auf 2,07 Prozent erhöht. Keinesfalls sollte man diese Tilgungshöhe bei den jetzt niedrigeren Zinsen wieder auf das anfängliche 1 Prozent reduzieren: “Damit verlängert sich die Rückzahlung des Kredits unnötig”, erläutert Haselsteiner.

Tipp 3: Zinsvorteile für höhere Tilgung verwenden

“Immobilienbesitzer, die ihre Monatsrate in der Vergangenheit problemlos bewältigen konnten, sollten diesen Betrag beibehalten und die Zinsersparnis direkt für eine schnellere Tilgung aufwenden”, rät Haselsteiner. Wer 1999 eine Baufinanzierung mit einprozentiger Anfangstilgung aufgenommen hat, kann heute bei gleichbleibender Kreditrate 3,9 Prozent Tilgung vereinbaren – und damit 9 Jahre früher schuldenfrei sein.

Tipp 4: Lange Zinsbindung bis zur Schuldenfreiheit wählen

Die Kombination aus niedrigeren Zinsen und einem deutlich höheren Tilgungsspielraum ermöglicht komplette Planungssicherheit und schnelle Schuldenfreiheit. “Benötigt man mit der entsprechenden Tilgung ohnehin nur 15 bis 20 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung, sollte man eine Zinsbindung wählen, die diesen Zeitraum vollständig deckt”, empfiehlt Robert Haselsteiner und ergänzt: “Dafür sprechen nicht nur die für langfristige Laufzeiten sehr günstigen Top-Konditionen von 4,38 bzw. 4,54 Prozent effektiv. Man vermeidet so zukünftig auch eine weitere Anschlussfinanzierung und das damit verbundene Risiko höherer Zinsen.”

Tipp 5: Eigenkapitaleinsatz prüfen

Wer zum Beispiel auf dem Tagesgeldkonto Kapital verfügbar hat, sollte angesichts der wenig attraktiven Guthabenverzinsung prüfen, ob er dieses Vermögen zumindest teilweise für die Rückzahlung des Darlehens einsetzt. Denn das Zinsbindungsende ist der ideale Zeitpunkt, um durch eine Einmalzahlung die Kreditschuld ohne Zusatzkosten zu reduzieren. Positiver Nebeneffekt dabei: Über die verringerte Restschuld kann sich ein günstigeres Verhältnis von Objektwert zu Darlehenssumme ergeben – und das wiederum belohnen Banken mit noch niedrigeren Zinskonditionen. (wk/Interhyp)

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Nach Ablauf der Zinsbindung kann es sinnvoll sein, für die Anschlussfinanzierung die Bank zu wechseln. Wichtig: Frühzeitig Vergleichsangebote einholen. Wenn nach zehn oder 15 Jahren die Zinsbindung ausläuft, bieten Banken ihren Kunden in der Regel eine Anschlussfinanzierung mit neu berechneten Konditionen an. Doch hier sollten Immobilienbesitzer genau aufpassen: Manchmal sind die Zinsen deutlich höher als bei anderen Anbietern. Zudem versenden manche Banken ihre Anschlussfinanzierungs-Offerten – auch Prolongationsangebot genannt – bisweilen recht kurzzeitig vor dem Ablauf der Zinsbindung…

Immobilieneigentümer sollten deshalb schon mehrere Wochen, besser mehrere Monate vor Ablauf des Alt-Darlehens bei verschiedenen Kreditinstituten Angebote einholen. Bereits eine Zinsdifferenz von 0,5 Prozent bedeutet, dass im Laufe der Jahre mehrere tausend Euro eingespart werden. Bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro und einem Zinssatz von 5,5 Prozent und zwei Prozent Tilgung zahlt der Darlehensnehmer eine Monatsrate von 625 Euro. Bei nur fünf Prozent Zinsen kann die Tilgung bei gleicher Monatsrate auf 2,5 Prozent erhöht werden. Folge: Nach zehn Jahren ist die Restschuld fast 6.000 Euro niedriger. Das Umschreiben der Grundschuld bei einem Bankenwechsel kostet in der Regel demgegenüber nur wenige 100 Euro.

Übrigens: Auch rechtzeitiges Nachfragen bei der Hausbank kann einiges bringen. Denn viele Geschäftsbanken sind angesichts der günstigen Konditionen von Online-Darlehensvermittlern inzwischen verhandlungsbereit und bieten ebenfalls konkurrenzfähige Darlehenszinsen an. (immowelt.de)

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