- Keine Entwarnung aus den USA

- Druck auf Zinsentwicklung bleibt bestehen

In den vergangenen sechs Wochen ist es zu einer bemerkenswerten Kurserholung am amerikanischen und deutschen Anleihemarkt gekommen. Dies hat auch die Zinsen für Baugeld in Deutschland wieder um rund 40 Renditestellen vergünstigt. Die Nachfrage nach Staatsanleihen dieser beider Länder hat mehrere Gründe: In den USA hat eine Reihe von schlechten Konjunkturdaten das Vertrauen in einen nachhaltigen Aufschwung erschüttert und gleichzeitig die Wahrscheinlichkeit einer raschen Leitzinserhöhung durch die Notenbank gesenkt. Es sieht also doch so aus, als ob uns die…

Phase historisch tiefer Kurzfristzinsen in den USA erhalten bleibt. Das stützt zumindest kurzfristig auch die Nachfrage nach längerfristigen Anleihen, da Gelder vom Aktienmarkt in den scheinbar sicheren US-Treasury-Markt umgeschichtet werden. Da US-Staatsanleihen für viele Überschussländer wie China, Brasilien oder Singapur die Hauptanlageform für ihre Währungsreserven sind, steigt die Nachfrage immer dann, wenn andere Alternativen noch risikobehafteter erscheinen. Da die ausweglose Situation Griechenlands zu vielen Fragezeichen zur der Zukunft des Euroraums führt, schrecken diese Länder derzeit auch vor Erhöhungen der Euro-Quote ihrer Reserven zu Lasten der Dollar-Quote zurück – auch wenn sie das grundsätzlich gerne verändern würden. Innerhalb des Euroraums konzentriert sich die Nachfrage ganz klar auf deutsche Bundesanleihen, was wiederum zu fallenden Zinsen in Deutschland führt. Es ist also vor allem das bekannte Muster der Flucht in die Qualität, das in den vergangenen Wochen die Zinsen nach unten bewegt hat. Leider ist das nur eine kurze Phase des Aufatmens. Die zugrundeliegenden Probleme sind groß und die Wurzeln liegen tief.

Keine Entwarnung aus den USA

Der Immobilienmarkt in den USA zeigt weiterhin keine Anzeichen von Stabilisierung, immer noch sinken die Preise und die Schuldenprobleme der Konsumenten werden nicht geringer. Das drückt auf die Konsumnachfrage und lässt kein echtes Wachstum aufkommen. Die riesigen Konjunkturpakete des Staates verpuffen und hinterlassen wenig mehr als einen Staatsschuldenberg, der relativ gesehen die USA bald in griechische Dimensionen hieven wird, wenn es nicht zu dramatischen Sparmaßnahmen kommt – was wiederum das Wachstum weiter beschneiden wird. Da in den USA sowohl der Staat als auch die privaten Haushalte hoch verschuldet sind, versucht die US-Notenbank derzeit, durch ihre praktische Null-Zins-Politik Entlastung zu schaffen, indem sie die Kapitalmarktzinsen nach unten manipuliert. Das macht sie sowohl durch einen tiefen Leitzins als auch durch Aufkäufe von Staatsanleihen am Markt. Weil der Staat für seine Schulden nur ganz geringe Zinsen zahlt, die inzwischen unter der Inflationsrate liegen, werden die Halter und Käufer dieser Anleihen um ihren realen Ertrag gebracht. Währenddessen gewinnt der Staat Zeit und hält seine Zinslast unter Kontrolle. Das wirkt wie eine Art Steuer. Man kann auch sagen, dass China, Japan und andere Großinvestoren in US-Staatsanleihen die USA derzeit subventionieren. Wie lange sie das noch tun werden, ist allerdings eine berechtigte Frage. Wenn das Vertrauen zum Beispiel im Zuge der aktuellen Diskussion der Rating-Agenturen über eine Herabstufung der Schuldnerqualität der USA nachhaltig sinkt, dann könnte die Risikoprämie auch für die USA kräftig nach oben schnellen. Ein Zinsschock, der dann natürlich auch Auswirkungen auf alle anderen Anleihemärkte weltweit hätte, wäre die Folge.

Druck auf Zinsentwicklung bleibt bestehen

Doch auch die Flucht in die Qualität deutscher Bundesanleihen könnte von nur kurzer Dauer sein. Schließlich ist schon heute Deutschland der Zahlmeister der EU und diese Rolle wird sich bei einer Fortsetzung des bisherigen prekären Umgangs mit der Schuldenkrise einiger Euroländer noch weiter verfestigen. Der Widerstand von Kanzlerin Angela Merkel gegen die Etablierung einer Transferunion nach Wunsch einer Reihe der anderen Mitgliedsländer ist schwach und auch die Gefahr einer “Verpolitisierung” der Europäischen Zentralbank (EZB) unter neuer Führung ist durchaus gegeben. Dabei darf nicht vergessen werden, dass selbst Deutschland in 2010 bei phänomenalen 3% Wirtschaftswachstum 45 Mrd. Euro Neuschulden gemacht hat. Einzelne Bundesländer, Städte und Gemeinden hängen heute schon am innerdeutschen Transfertopf so wie Griechenland an den Rettungspaketen, ohne dass nachhaltige Reformen zu einer Verbesserung der Situation führen würden. Wie stark sind also die angeblich starken Euroländer wirklich, wenn es um Staatsverschuldung und Schuldenabbau geht? Auch für Deutschland, dem ultimativen Euroland-Schuldner, besteht also die Gefahr, dass höhere Risikoprämien gefordert werden, wenn neue Schulden finanziert werden sollen. Und natürlich führt auch in Deutschland die Tiefzinspolitik der EZB inzwischen zu einer Verzinsung der Bundesanleihen, die bei Berücksichtigung der Abschlagsteuer zu weniger Ertrag führt, als die Inflation ausmacht. Eine versteckte Steuer also für Sparer.

Zusammenfassend bleibt zu sagen, dass Baufinanzierungskunden die aktuelle Phase sinkender Zinsen auf jeden Fall nutzen sollten. Sie können sich neben dem Staat derzeit auf die Gewinnerseite stellen, während die Sparer kein leichtes Leben haben. Die Gefahr, dass bei weiter ausufernden Staatsschulden die Anleihemärkte in den nächsten Jahren in massive Stürme geraten, steigt kontinuierlich. Daher sollten auch alle potentiellen Anschlussfinanzierer die Gunst der Stunde nutzen und für Kalkulationssicherheit auf lange Frist sorgen. (wk/Interhyp)

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Zinsanstieg beim Baugeld schon im Oktober 2010 eingeleitet, Zinsniveau aber weiterhin attraktiv

Nach knapp zwei Jahren Stillstand auf absolutem Tiefniveau hat die Europäische Zentralbank gestern die in Aussicht gestellte Leitzinserhöhung vorgenommen und den Schlüsselzins von 1,0 auf 1,25 Prozent festgesetzt. Grundsätzlich schlagen aber Erhöhungen oder Senkungen des Schlüsselzinses nicht direkt und automatisch auf die langfristigen Baugeldkonditionen durch. Für Häuslebauer und Immobilienkäufer ist vielmehr die Entwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen entscheidend.

Anders als oftmals angenommen stehen Baugeldkonditionen und Leitzinsen nicht in direktem Zusammenhang. Während die Europäische Zentralbank (EZB) durch die Festlegung des Leitzinses die kurzfristigen Marktzinsen – also die Überziehungs-, Dispo- oder Tages- und Festgeldzinsen – unmittelbar beeinflusst, entstehen langfristige Konditionen wie Hypothekenzinsen durch…

Angebot und Nachfrage am Anleihemarkt. Als Orientierungsgröße für die Entwicklung der Baugeldzinsen eignen sich daher Anleihen- und Pfandbriefsätze.

Im Nachgang zur Lehman Brothers-Pleite im September 2008 musste die EZB zur Vermeidung der Rezession den Leitzins innerhalb weniger Monate von 4,25 Prozent auf historisch niedrige 1,0 Prozent senken. Seit Mai 2009 ließ die EZB den Schlüsselzins unverändert auf diesem Niveau. In dieser Zeit fielen zwar auch die langfristigen Baugeldzinsen, aber weit weniger drastisch: Ihr Rekordtief erreichten sie im September 2010, also rund 1,5 Jahre nach der erstmaligen Festsetzung des Leitzinses auf 1,0 Prozent.

Nach diesem Tiefpunkt hat eine Zinstrendwende eingesetzt. Seitdem gehen die Konditionen kontinuierlich nach oben: Der Anstieg der Bauzinsen beträgt seit September mehr als 1,2 Prozentpunkte. Dass diese Richtung auch mittelfristig so bleiben wird, darüber sind sich die Experten von Interhyp einig. Sowohl die Vorgaben aus den USA als auch die steigenden Inflationserwartungen in Deutschland selbst werden die langfristigen Zinsen weiter nach oben treiben.

Daher ist es für alle Immobilienkäufern und Anschlussfinanzierern ratsam zu handeln, um sich die historisch betrachtet immer noch sehr niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern und so doppelt zu profitieren: Von einer niedrigen Darlehensrate bei gleichzeitig hoher Kalkulationssicherheit. (wk/Interhyp)

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Foto: Schwäbisch Hall

Riester-Kombikredite

Kombikredite sind für Bauherren erste Wahl. Zu diesem Ergebnis kommt „Finanztest“ in seiner April-Ausgabe. „Sie sind zinssicher und oft günstiger als vergleichbare Bankangebote“, schreibt das Verbrauchermagazin in der aktuellen Ausgabe. Wie Kombikredite funktionieren, erläutert Schwäbisch Hall-Finanzexperte Marcus Weismantel.

Kombikredite verbinden einen Bausparvertrag mit dem sogenannten tilgungsfreien Vorausdarlehen. Das Prinzip ist einfach: Benötigt ein Bauherr beispielsweise 50.000 Euro, schließt er einen Bausparvertrag über diese Summe ab. Gleichzeitig erhält er die 50.000 Euro sofort als tilgungsfreies Darlehen ausgezahlt. Er zahlt dafür nur Zinsen und bespart parallel den Bausparvertrag. Ist dieser zuteilungsreif, wird damit das Vorausdarlehen auf einen Schlag abgelöst. Von da an zahlt der Eigentümer nur noch die…

Zins- und Tilgungsraten für den Bausparvertrag.

„Die Verbraucherschützer rechnen in ihrem aktuellen Vergleich eindeutig vor, dass Riester-geförderte Kombikredite deutlich günstiger sind als klassische Bankdarlehen“, sagt Weismantel und nennt einige der Gründe: „Die monatlichen Raten und Zinsen sind bei Kombikrediten bis zu 28 Jahre lang sicher, Bauherren haben damit Planungssicherheit. Gleichzeitig sind Sondertilgungen auf das Bauspardarlehen in beliebiger Höhe jederzeit kostenlos möglich.“

Der „Rendite-Turbo“ ist die staatliche Riester-Förderung, so Weismantel: „Die jährliche Grundzulage beträgt 154 Euro, dazu kommen pro Kind weitere 185 Euro bzw. sogar 300 Euro für ab 2008 geborenen Nachwuchs. Wer die Riester-Zulagen erhält, kann damit den Kredit schneller tilgen, ist früher schuldenfrei und senkt seine Zinskosten und damit die Kosten der Gesamtfinanzierung.“ Finanztest-Berechnungen zeigen: Zusammen mit den zusätzlichen Steuervorteilen, könnten sich die Finanzierungsvorteile, bei einem Darlehen von 200.000 Euro, für eine dreiköpfige Familie bis zum Renteneintritt auf bis zu 50.000 Euro summieren. (wk/Schwäbisch Hall)

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Die Konditionen für Baugeld sind in den vergangenen sechs Monaten kontinuierlich teurer geworden, sowohl im Bereich der kurzen als auch langfristigen Sollzinsbindungen betrugen die Anstiege über 1,2 Prozentpunkte. “Der Zinstrend zeigt weiter nach oben. Doch trotz der Anstiege befinden sich die Konditionen für Forward-Darlehen auf Niedrigniveau, d.h. Immobilienbesitzer mit laufender Finanzierung können noch immer langfristige Zinssicherheit zum kleinen Preis fixieren”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Für wen Forward-Darlehen sinnvoll sind, hat Interhyp im Folgenden zusammengestellt.

Mittels Forward-Darlehen können sich Anschlussfinanzierer vor möglichen Zinsanstiegen in der Zukunft schützen. Das Prinzip ist einfach: Der Immobilienbesitzer schließt ein Darlehen ab, dessen Laufzeit zu einem fest vereinbarten Zeitpunkt innerhalb der nächsten fünf Jahre beginnt. Der bisherige Kredit läuft bis zum regulären Ende der Zinsfrist, dann greift das Forward-Darlehen auf Basis der Zinsen von heute. Für das Recht, sich…

das heutige Zinsniveau für die Zukunft zu sichern, wird ein Konditionsaufschlag erhoben, der von der Länge der Vorlaufszeit (Forward-Periode) abhängt.

“Ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab”, erklärt Zinsexperte Haselsteiner und zählt auf: “Einschätzung der weiteren Zinsentwicklung, das persönliche Sicherheitsbedürfnis und der finanzielle Spielraum.” Rechnet ein Darlehensnehmer mit spürbar steigenden Zinsen in der Zukunft, lohnt sich die Fixierung der heute gültigen Konditionen – besonders in Zeiten von Niedrigzinsphasen wie gegenwärtig. Geht der Immobilienbesitzer zum Beispiel von einem einprozentigen Anstieg in den nächsten zwei Jahren aus, wird das Zinsniveau für ein 100.000-Euro-Darlehen bei 4,8 Prozent effektiv liegen. Ein 100.000 Euro-Forward-Darlehen, das heute vereinbart wird, aber im April 2013 beginnt, kostet hingegen aktuell 4,3 effektiv. Durch die Zinsdifferenz von 0,5 Prozentpunkten würde der Immobilienbesitzer mit einem Forward-Darlehen auf 10-Jahressicht 5.900 Euro sparen.

Wichtig bei der Entscheidung ist zudem das eigene persönliche Sicherheitsbedürfnis des Eigenheimbesitzers. Wer das Risiko steigender Zinsen fürchtet und nicht kontinuierlich die Entwicklung der Kapital- und Zinsmärkte beobachten möchte, kann das Zinsanstiegsrisiko durch ein Forward-Darlehen ausschalten.

Zu guter Letzt spielt auch der finanzielle Spielraum des Darlehensnehmers eine entscheidende Rolle: Verfügt der Darlehensnehmer über genügend finanziellen Puffer, wird ihn ein möglicher Zinsanstieg in der Zukunft zwar ärgern, aber nicht ruinieren. Anders ist dies bei Immobilienbesitzern, die ihre Finanzierung sehr knapp kalkuliert haben. Hier könnte ein unerwartet hoher Zinsanstieg die gesamte Finanzierung ins Wanken bringen.

Für Haselsteiner geht Kalkulationssicherheit klar vor Zinsspekulation. Daher rät er jedem Immobilienbesitzer, dessen Baufinanzierung in den nächsten fünf Jahren zur Verlängerung ansteht, die Möglichkeit eines Forward-Darlehens zu prüfen und mit einem unabhängigen Baufinanzierungsberater zu besprechen. (wk/Interhyp)

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Anträge bis zum 31. März 2011 stellen

Vermieter haben grundsätzlich Anspruch auf einen Grundsteuererlass, wenn sie unverschuldet erhebliche Mietausfälle verzeichnen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Entsprechende Anträge für das Jahr 2010 können noch bis zum 31. März gestellt werden. Es ist nicht möglich, diese Frist zu verlängern. Zuständig sind die Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanzämter.

Die Grundsteuer auf vermietete Immobilien werden teilweise erlassen, wenn die Ertragsausfälle entweder mindestens 50 Prozent des normalen Rohertrags einer Immobilie betragen oder die Immobilie vollkommen ertraglos sei. Im ersten Fall werde 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall…

50 Prozent. Ferner darf der Vermieter die Mietausfälle nicht selbst verschuldet haben. Dies setzt bei Wohnungsleerständen ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen voraus.

Diese Vermietungsbemühungen sollten stets sorgfältig dokumentiert werden. In Betracht kommen beispielsweise Nachweise über Vermietungsanzeigen in Zeitungen oder dem Internet sowie erteilte Makleraufträge. Angesichts der aktuellen Finanzlage der Kommunen ist damit zu rechnen, dass Gemeinden Erlassanträge gründlich prüften, bevor sie ihnen stattgeben. (wk/Haus & Grund Deutschland)

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Beim Einbau neuer Fenster müssen die Vorgaben der EnEV nicht in allen Fällen eingehalten werden. Bild: Velux

Die Energieeinsparverordnung – kurz EnEV – soll dazu beitragen, dass der Energieverbrauch von Häusern drastisch sinkt. An welche Regeln sich Eigentümer und Käufer halten müssen und welche Irrtümer es gibt wrd hier erläutert.

Eine enorme Menge Energie wird in Gebäuden fürs Heizen verbraucht. Die Bundesregierung legt deshalb mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) fest, dass der Energieverbrauch von Häusern künftig drastisch sinken muss. Viele Immobilieneigentümer oder Kaufinteressenten wissen jedoch nicht, was genau zu tun ist. Besonders die Frage, ob kostspielige Nachrüstungen nötig werden, bereitet manchem Eigentümer Sorgen. Immowelt.de räumt mit den drei wichtigsten EnEV-Irrtümern auf.

1. Alle Hauseigentümer brauchen einen Energieausweis
Ein Energieausweis, der Auskunft über den Energiebedarf eines Gebäudes gibt, ist…

seit einigen Jahren Pflicht. Allerdings nicht ausnahmslos: Wer selbst in seinem Haus wohnt, kann sich die Kosten für den Ausweis sparen. Erst wenn das Haus vermietet oder verkauft werden soll, muss das Dokument angefertigt werden. Weiterhin ausgenommen bleiben denkmalgeschützte Wohnhäuser.

2. Nachtspeicherheizungen müssen raus
Nur in Mehrfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnungen müssen Nachtspeicheröfen gegen ein effizienteres Heizsystem ausgetauscht werden. Dabei gelten großzügige Übergangsfristen: Erst bis zum 31. Dezember 2019 müssen Uralt-Nachtspeicheröfen, die vor dem 1. Januar 1990 eingebaut wurden, ausgetauscht werden. Für neuere Geräte gilt eine Galgenfrist von 30 Jahren ab Einbau. Besitzer von Einfamilienhäusern müssen gar nicht handeln und können ihre alten Geräte weiter betreiben. Ob sich das angesichts hoher Strompreise und schlechter Effizienz von Nachtspeicheröfen langfristig lohnt, bleibt allerdings fraglich.

3. Energetisch schlechte Häuser müssen nachgerüstet werden
Energetische Sanierungen gehen richtig ins Geld. Für private Hausbesitzer gelten allerdings nur sehr eingeschränkte Nachrüstpflichten: Weder eine nachträgliche Fassaden- und Dachdämmung, noch der Einbau neuer Fenster sind vorgeschrieben. Nur wenn ein Bauteil ohnehin saniert wird, muss dies in manchen Fällen nach den Vorgaben der EnEV geschehen, weiß immowelt.de. Beispiel: Wird die Fassade komplett saniert, muss diese danach die EnEV-Anforderungen erfüllen. Wer diese nur neu streicht und kleine Schäden beseitigt, die bis zu zehn Prozent der Außenfläche ausmachen, muss die Vorgaben nicht einhalten. Auch wer nur ein neues Fenster einbaut, muss sich nicht an die EnEV halten, sofern dabei nur bis zu zehn Prozent der gesamten Fensterfläche erneuert werden. Das neue Fenster muss allerdings die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllen und darf nicht schlechter sein als das alte. (wk/Immowelt.de)

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Wenn der erste Eindruck stimmt, lässt sich eine Immobilie leichter verkaufen. Bild: Haro

Mit der richtigen Vorbereitung lässt sich eine Immobilie schneller und zu einem höheren Preis verkaufen. GuteTipps dazu hat das Immobilienportal immowelt.de veröffentlicht.

Wer vor hat, in eine Immobilie zu investieren, möchte vor dem Kauf gut informiert werden. Immobilienverkäufer sollten sich daher gut auf den Besichtigungstermin vorbereiten, um ihr Objekt schnell und zu einem guten Preis zu verkaufen.

Unterlagen für den Besichtigungstermin
Um Interessenten Einblick in alle Facetten der Immobilie zu geben, sollte man einige Unterlagen bereithalten:

- Bemaßte Grundrisse der Wohnung oder des Hauses.
- Jahresabrechnungen vom Verwalter beziehungsweise der Stadt, um einen…

Überblick über Gas- oder Heizöl-, Wasser- und Stromverbrauch zu geben.
- Energieausweis der Immobilie, der Auskunft über den energetischen Zustand des Hauses gibt.

Relevante Unterlagen für den Hausverkauf
- Eine Kopie des Grundbuchauszugs vom Grundbuchamt.
- Ein Lageplan, die Berechnung der Wohnfläche und eine Baubeschreibung, die Auskunft über die Baumaterialien sowie die Art und Dimensionierung der Heizanlage gibt.
- Baugenehmigungen für mögliche nachträgliche Baumaßnahmen sowie Informationen über den Sanierungsstand und Rechnungen der letzten Sanierungsmaßnahmen.

Interessant für Käufer einer Eigentumswohnung:
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.
- Einblick in den Wirtschaftsplan und Auskunft über die Rücklagen der Hausgemeinschaft.

Neben den formalen Aspekten ist es ebenfalls wichtig, wie das Haus oder die Wohnung bei der Besichtigung auf die Interessenten wirkt. Maßgebend ist, dass die Interessenten sich wohlfühlen und sich vorstellen können, selbst in dem Objekt zu wohnen. Für den grundsätzlich guten ersten Eindruck heißt es: aufräumen, Überflüssiges wegräumen und wirklich sorgfältig reinigen. Wenn noch ein Keller, Hobbyraum, eine Garage oder ein Garten zur Immobilie gehören, sollten diese den guten Eindruck in jeder Hinsicht bestätigen. (wk/Immowelt.de)

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Zinstief wird nicht genutzt oder es wird auf noch niedrigere Konditionen gewartet

Zu zögernd, zu spekulierend, zu riskant: Nach Meinung vieler Finanzierungsexperten könnten viele Immobilienkäufer und Häuslebauer das aktuelle Zinsumfeld bei Immobiliendarlehen deutlich besser nutzen. Das ergab eine aktuelle Umfrage der PlanetHome AG unter 250 Vermittlern und Finanzdienstleistern. Der am häufigsten gemachte Fehler: Eine zu geringe Tilgung.
„34 Prozent der befragten Finanzexperten finden, dass Kunden derzeit zu niedrig tilgen“, sagt Ralf Smolak, Leiter Finanzvermittler bei der PlanetHome AG. Damit tappen viele Immobilienkäufer in…

zweifacher Hinsicht in die Tilgungsfalle. Denn: Erstens verzögert sich die Kreditrückführung bei einer niedrigen Tilgung um mehrere Jahre, wodurch Zinskosten in Höhe mehrerer tausend Euro anfallen. Zweitens riskieren Kreditnehmer, dass sie beim Auslaufen der ersten Zinsbindung einen Anschlusskredit über eine relativ hohe Restschuld aufnehmen müssen. Die Sorge um eine hohe Anschlussfinanzierung ist nicht unbegründet. Laut Studie meint jeder zehnte Vermittler, dass Kreditnehmer eine zu kurze Zinsbindung wählen.
„Wer hingegen von Anfang an hoch tilgt und eine lange Zinsbindung wählt, baut seinen Kredit schnell ab und sichert sich die historisch niedrigen Konditionen langfristig. Das senkt das gesamte Kreditrisiko“, kommentiert Smolak die Ergebnisse.

Der zweithäufigste Fehler ist allerdings, dass die meisten Deutschen das Zinstief schlicht nicht nutzen. Vielen Bundesbürgern ist laut PlanetHome nicht bewusst, dass Immobilienkredite in Deutschland im Jahr 2010 durch die Situation auf den Finanzmärkten im Durchschnitt so günstig sind wie nie zuvor. Die Folge: Die monatliche Rate für einen Immobilienkredit schlägt in einigen Städten kaum mehr zu Buche als die monatliche Miete. Laut Umfrage ist es aber ebenso möglich, dass nicht wenige Kunden das Zinstief ungenutzt lassen, weil sie auf noch günstigere Konditionen hoffen. Diese Einschätzung teilt immerhin fast jeder Fünfte der befragten Finanzdienstleister. Wie die Erhebung gezeigt hat, machen Kreditnehmer aber auch einiges richtig. So sind lediglich 5 Prozent der Finanzexperten der Ansicht, dass sich Kunden durch das Zinstief zu höheren Darlehenssummen verleiten lassen. (wk/Planethome)

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Die Verrentung einer Immobilie bietet Vor- und Nachteile. Bild: BHW/Immowelt.de

Eigenes Heim und Mini-Rente: Angesichts des demografischen Wandels könnte das in Zukunft viele ältere Hauseigentümer treffen. Eine Möglichkeit den Ruhestand abzusichern ist die Verrentung der Immobilie – diese hat aber auch Nachteile.

Wer ein Leben lang in den eigenen vier Wänden wohnt, möchte diese oft auch im Alter nicht aufgeben – selbst wenn die Rente kaum ausreicht, um einen gewissen Lebensstandard zu finanzieren. Eine mögliche Lösung ist die Immobilienverrentung: ein Verkauf der Immobilie, obwohl sie noch bewohnt wird. Der Immobilieneigentümer kann in seiner Wohnung oder seinem Haus bleiben und bekommt eine Rente gezahlt.

Wohnrecht plus Extra-Rente
Mehrere Anbieter bieten verschiedene Modelle an: In einem Fall wird die…

Immobilie an den Anbieter übertragen, der im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht einräumt und eine monatliche Rente zahlt, die sich nach dem Wert der Immobilie sowie dem Alter des Eigentümers richtet, erläutert das Immobilienportal Immowelt.de. Zusätzlich wird ein Risikoabschlag vorgenommen. Ein 68-Jähriger, der seine Immobilie mit einem Wert von 600.000 Euro verrentet, erhält bei einem Anbieter zum Beispiel eine monatliche Zusatzrente in Höhe von 750 Euro.

Umkehrhypothek
Eine weitere Variante ist die so genannte Umkehrhypothek: Dabei beleiht der Hausbesitzer seine Immobilie bei einer Bank, die dieses Produkt anbietet: Er erhält eine Einmalzahlung oder wahlweise eine monatliche Rente. Folge: Im Laufe seines restlichen Lebens steigt seine Verschuldung stetig. Nach seinem Tod können seine Erben entweder die Hypothek ablösen oder die Immobilie wird verkauft.

Modelle haben auch Nachteile
Diese Modelle sind zum Beispiel für Immobilieneigentümer überlegenswert, die keine Erben haben. Allerdings gibt es auch Nachteile: Zum einen ist die Zusatzrente – gemessen am Immobilienwert – doch recht gering. Die Umkehrhypothek ist relativ teuer. Damit müssten die Erben, so sie die Immobilie nach dem Tod des Erblassers behalten wollen, eine hohe Summe zur Tilgung der Umkehrhypothek zahlen. Rüstige Hauseigentümer sollten deshalb die Angebote genau durchrechnen und auch Alternativen in Erwägung ziehen – etwa den Verkauf der Immobilie: Mit dem Erlös lässt sich oft eine kleine seniorengerechte Wohnung finanzieren und es bleibt noch genug Geld übrig, mit dem der Lebensabend versüßt werden kann. (wk/Immowelt.de)

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Was Deutschlands Immobilienprofis empfehlen

- Deutsche Makler raten zu Dämmmaßnahmen und Wärmeschutzverglasung
- Energetische Sanierung auch für die Vermarktung lohnend
- Bei Kaufimmobilien rentabler als bei Objekten zur Miete

Energetische Sanierung bringt einen hohen finanziellen Aufwand mit sich. Was sich für Verkäufer und Vermieter lohnt, verraten die deutschen Immobilienprofis. Ganz vorne stehen dabei die klassischen Maßnahmen wie Dämmung und Fenstertausch. Das hat die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien 2010 von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen ergeben.

Die Top-Empfehlungen für Verkäufer:
- Dachdämmung: 72 Prozent
- Fassadendämmung: 65 Prozent
- Fortschrittliche Wärmeschutzverglasung: 63 Prozent…

Das raten Deutschlands Immobilienprofis Vermietern:
- Fortschrittliche Wärmeschutzverglasung: 65 Prozent
- Fassadendämmung: 62 Prozent
- Brennwertheizung: 46 Prozent

Allgemein schätzen die befragten Makler Investitionen in Maßnahmen zur energetischen Sanierung bei Kaufimmobilien lohnender ein als bei Mietimmobilien. Das kann kaum verwundern, denn Käufer achten bei weitem mehr auf den energetischen Zustand einer Immobilie als Mieter. Schließlich muss der neue Eigentümer ausstehende Sanierungen selbst bezahlen. (wk/Immowelt.de)

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KfW-Award 2011
am 24. Januar 2011 startet die KfW-Bankengruppe die neue Wettbewerbsrunde.

Das Thema in diesem Jahr:
Effizienz mit Charme – Energiebewusstes Sanieren und Bauen im städtischen und dörflichen Kontext.

Wer kann mitmachen?
Der Wettbewerb richtet sich an private Bauherren.
Prämiert werden energetisch hochwertige Wohnprojekte, die sich architektonisch bestmöglich in ein Stadt- oder Dorfbild einfügen. In die Bewertung kommen Bauvorhaben, die in…

den letzten fünf Jahren realisiert wurden.

Was gibt es zu gewinnen?
Fünf Geldpreise im Gesamtwert von 27.000 Euro warten auf die Gewinner, die von den Medienpartnern DIE WELT und ZDF WISO einem breiten Publikum vorgestellt werden.

Einsendeschluss ist der 12. März 2011

Wir wünschen allen Teilnehmern viel Glück mit Ihren Projekten.

Weitere Informationen zum Wettbewerb und die Anmeldeunterlagen finden Sie unter

www.kfw.de/award

(wk/KfW-Bankengruppe)

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Haus- und Wohnungseigentümer, die ihre Wohnimmobilie energetisch modernisieren möchten, erhalten ab dem 1. März 2011 auch für Einzelmaßnahmen wieder Fördermittel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Dies teilt die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland mit. Die KfW hatte zum 31. August 2010 die Förderung von Einzelmaßnahmen eingestellt, obwohl gerade private Eigentümer häufig nur zeitlich versetzte Einzelmaßnahmen finanzieren können.

Eigentümer, die beispielsweise nicht einmalig eine vollständige Modernsierung planen, sondern…

Schritt für Schritt die Dämmung verbessern, die Heizungsanlage oder Fenster erneuern oder eine Lüftungsanlage einbauen möchten, können somit wieder mit staatlicher Hilfe rechnen. Wie bei den meisten anderen Programmen gewährt die KfW Investitionszuschüsse und Kredite. Die KfW verlangt allerdings ab dem 1. März, einen Sachverständigen in das Bauvorhaben einzubeziehen. „Die technischen Anforderungen sind inzwischen so hoch, dass die KfW fachmännische Beratung für notwendig hält“, sagte Alexander Wiech, Sprecher von Haus & Grund Deutschland. Neu ist zudem, dass sich die Mindestanforderungen an die Gebäudehülle nicht mehr nur auf die neu aufzubringende Dämmung beziehen. Künftig wird auch eine bereits vorhandene Dämmung berücksichtigt. Der zusätzliche Dämmaufwand ist damit gegebenenfalls geringer. (wk/Haus&Grund)

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Wohnimmobilien für Anleger und Eigennutzer immer interessanter
Der Erwerb einer Immobilie ist laut Immowelt.de zum jetzigen Zeitpunkt ausgesprochen attraktiv: Die Zinsen für Baufinanzierungsdarlehen sind im langfristigen Vergleich günstig, und die momentan noch moderaten Kaufpreise werden in Zukunft steigen.

Gesunder Immobilienmarkt nach der Krise
Denn anders als in anderen Ländern gab es in Deutschland keine Immobilienblase und infolge der Finanzkrise auch keinen Immobilien-Crash – eher im Gegenteil: „In etlichen Regionen sind die Preise bereits gestiegen. Die Deutschen haben die Immobilie wieder als sichere Anlage entdeckt“, sagt Carsten Schlabritz, Vorstand der Immowelt AG. Er prognostiziert einen weiteren Preisanstieg vor allem in den Großstädten.

Maklerstudie: Kaufpreise und Mieten steigen
Mit steigenden Immobilienpreisen rechnen auch mehr als…

die Hälfte der in Großstädten tätigen Makler. Dies ergab die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien 2010 von Immowelt.de, in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen.

Der Erwerb von Wohneigentum, sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage, lohnt sich aber auch noch aus einem anderen Grund: Denn laut der Studie ist auch mit einem Anstieg der Mieten zu rechnen. Dies macht im Zusammenspiel mit dem niedrigen Zinsniveau den Immobilienerwerb besonders interessant. Denn während viele Mieter künftig wohl mit regelmäßig steigenden Wohnkosten rechnen müssen, profitieren Käufer aktuell immer noch von niedrigen Darlehenszinsen deutlich unter fünf Prozent, die sich auch für 15 oder mehr Jahre festschreiben lassen. Und wer eine Immobilie als Alternative zu Aktien, Fonds oder Zertifikaten kauft, kann sich über attraktive Renditen freuen.

Wer also schon länger mit dem Erwerb einer Immobilie liebäugelt, sollte dieses Projekt deshalb zügig angehen, bevor Preise und Zinsen wieder steigen. (wk/Immowelt.de)

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Immobilienbarometer belegt, dass viele Varianten möglich und gängig sind

Für den Eigenkapitaleinsatz bei der Baufinanzierung sind starre Regeln noch immer weit verbreitet. So lautet eine dieser gerne zitierten Faustregeln, dass mindestens ein Drittel des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital vorliegen müsse. Die Realität aber sieht ganz anders aus: Immobilienkäufer wählen den Eigenkapitaleinsatz für ihre Finanzierung ihren Bedürfnissen entsprechend sehr individuell, ein breites und flexibles Bankenangebot macht dies auch möglich. Die aktuelle Immobilienbarometer-Umfrage von ImmobilienScout24 und Interhyp zeigt: 38 Prozent der Käufer planen 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche beizusteuern. Ein Viertel der Befragten (27 Prozent) möchte sogar mehr als 40 Prozent des Immobilienkaufpreises in die Finanzierung investieren während hingegen gut ein Zehntel der Deutschen (11,7 Prozent) die Kaufnebenkosten mit Erspartem begleichen wird.

“Bei der Frage nach der richtigen Eigenkapitalhöhe gibt es keinen Königsweg, die Antwort darauf ist so individuell wie jedes…

Bauvorhaben selbst”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und fügt hinzu: “Neben den verfügbaren Eigenmitteln spielen bei den Überlegungen das Zinsniveau und alternative Anlagemöglichkeiten eine große Rolle.”

Darum lohnt sich hoher Eigenkapitaleinsatz

Für einen möglichst hohen Eigenkapitaleinsatz spricht folgende Logik: Je mehr eigene Mittel in die Finanzierung eingebracht werden, desto weniger Darlehen braucht der Haus- oder Wohnungskäufer. Und je weniger Fremdkapital von der Bank benötigt wird, desto günstiger der zu zahlende Zins. Hinzukommt, dass es von den Banken in Zeiten wie diesen nur eine geringe Guthabenverzinsung für das Ersparte gibt. “Angesichts der niedrigen Tagesgeldzinsen ist es unrentabel vorhandene Ersparnisse liegen zu lassen”, meint Haselsteiner.

Darum geht es auch mit wenig Eigenkapitaleinsatz

Die geringen Guthaben- und Baugeldzinsen sind aber gleichzeitig auch ein Grund dafür eine Immobilie zu kaufen, auch wenn nur wenig Eigenmittel vorhanden sind. “Muss ein Darlehensnehmer erst noch Eigenkapital aufbauen, wird dies meist Jahrzehnte dauern – und niemand weiß, ob dann noch die Immobilienpreise und Baugeldkonditionen auf ähnlich attraktivem Niveau liegen wie heute”, gibt Haselsteiner zu bedenken. Daher rät er Immobilieninteressenten auf lange Ansparphasen über Bausparprodukte mit Niedrigverzinsung zu verzichten und direkt als Käufer aufzutreten – solides und ausreichend hohes Einkommen vorausgesetzt. Zudem empfiehlt er: “Um anfallende Nebenkosten wie Makler, Steuer und Notar aus der eigenen Tasche tragen zu können, sollten zehn Prozent des Kaufpreises vorhanden sein.” (wk/Interhyp)

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Foto: Deutsche Energie-Agentur

Neues dena-Portal beantwortet Fragen zu Energiesparmaßnahmen und erneuerbaren Energien

Gesetzliche Verordnungen und hohe Energiepreise stellen die Wohnungswirtschaft und private Vermieter in den nächsten Jahren vor eine große Herausforderung: die energetische Sanierung ihres Wohnungsbestands. Bei vielen herrscht Unsicherheit über das richtige Vorgehen: Wie kann man sicherstellen, dass die Wohnungen auch langfristig vermietet werden? Wie können erneuerbare Energien genutzt werden? Was rechnet sich wirklich? Diese und andere Fragen beantwortet das neue Online-Portal “Vermieten mit Energieeffizienz” der Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena) auf www.zukunft-haus.info/vermietung .

Nach einer kostenlosen Anmeldung können Wohnungsunternehmer und Vermieter Fragen zu Themen wie Haustechnik, erneuerbaren Energien, Dämmung, Fenstern, Wirtschaftlichkeit und Mietereinbindung an Experten stellen. Zudem geben…

Wohnungsunternehmen mit bereits abgeschlossenen Effizienzhaus-Sanierungen ihre Erfahrungen weiter.

Das Online-Portal ist speziell auf Wohnungsbaugesellschaften, Baugruppen, Genossenschaften, private Vermieter und Hausverwaltungen zugeschnitten. Neben der Vermittlung von Experten bietet es aktuelle Informationen aus den Bereichen Politik, Wirtschaft und Baupraxis sowie Arbeitshilfen zu Planungs- und Umsetzungsfragen, zur Portfolioanalyse und zu Wirtschaftlichkeitsberechnungen.

“Vermieten mit Energieeffizienz” ist ein Angebot der dena. Als Fachpartner sind eingebunden: das InWIS-Institut an der Ruhr-Universität Bochum, das Ökozentrum NRW, das Ingenieurbüro GMW und Teilnehmer des dena-Modellvorhabens “Niedrigenergiehaus im Bestand”: die Wohnungsbaugesellschaft Oranienburg, die Hofheimer Wohnungsbau GmbH, die Stiftung Wir helfen uns selbst e.V. Pinneberg sowie die Sozialbau Kempten GmbH. (wk/Deutsche Energie-Agentur)

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So das Ergebnis der Studie Marktmonitor Immobilien 2010 von Immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen. Vor allem in den Großstädten wird ein höheres Preisniveau erwartet.

39 Prozent der Immobilienmakler in Deutschland gehen davon aus, dass die Kaufpreise für Immobilien steigen werden. Für die Mietpreise prognostizieren sogar 47 Prozent ein steigendes Preisniveau. So das Ergebnis der repräsentativen Studie Marktmonitor Immobilien 2010 von Immowelt.de, in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen.

Vor allem in den Großstädten sind die befragten Makler der Ansicht, dass…

die Preise nach oben klettern werden. Hier sagen 52 Prozent für Kaufimmobilien und 61 Prozent für Mietobjekte einen Preisanstieg voraus.

In Kleinstädten und auf dem Land sind die Erwartungen hingegen ganz anders. Hier rechnen nur 18 Prozent damit, dass Kaufimmobilien teurer werden, während 36 Prozent sogar eine Preissenkung annehmen – es gibt also ein klares Stadt-Land-Gefälle. Für Mietobjekte sehen die Makler in diesen Regionen meist stabile Tendenzen.

Als Ursache für das Preisgefälle zwischen Stadt und Land ist die zunehmende Verstädterung in Deutschland anzunehmen, die in den wirtschaftlich schwächeren, dünn besiedelten Gebieten die Nachfrage senkt. Entsprechend berichten auch überdurchschnittlich viele Großstadtmakler davon, dass die Nachfrage bei Kauf- wie bei Mietimmobilien in den vergangenen 12 Monaten gestiegen sei. Die Makler in Kleinstädten und auf dem Land wiederum bestätigen überdurchschnittlich oft einen Nachfragerückgang bei Kauf- wie bei Mietobjekten.

„Die Aussagen der befragten Makler decken sich mit unseren eigenen Beobachtungen: In den wirtschaftlich starken Regionen zeigt sich eine mehr als solide Immobiliennachfrage“, sagt Carsten Schlabritz, Vorstand der Immowelt AG. „Anders sieht es in den dünner besiedelten Teilen Deutschlands aus. Hier schlagen sinkende Bevölkerung und langsame wirtschaftliche Entwicklung durch und machen die Immobilienvermarktung schwieriger.“

Die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien 2010 wurde in Zusammenarbeit von Immowelt.de und Prof. Dr. Stephan Kippes von der HfWU Nürtingen-Geislingen erstellt. Befragt wurden 752 zufällig ausgewählte Makler aus ganz Deutschland. (wk/Immowelt.de)

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